Mild Talk - 魔派部落

5月一直是楼市传统旺季，所以一般开发商都会选择在此期间推出新盘。从临安楼市的相关统计数据看，5月开盘量占到前五月总和的82.93%，其中住宅开盘面积占81.82%，占前五月住宅开盘量总计的80.99%；从销售情况看，5月也属乐观，商品房总成交2.41万平方米，总成交额1.24亿元，成交数量与金额分别较去年5月同比增13.41%和38.03%，较今年4月环比增24.77%和29.71%。今年1至5月，我市商品房成交备案总金额为5.51亿元，较去年同比增长8.13%，其中住宅的总成交金额同比增3.26%，且出现量价齐增的情况。5月我市的多层、高层、别墅住宅的单位均价分别为4366.32元、4513.80元和9459.32元，分别同比上升34.45%、19.38%和17.48%，其中多层和高层住宅的单位均价环比上升21.06%和27.47%，仅别墅均价环比下跌12.36%，前五月我市商品房单位整体均价分别为，多层住宅3365.70元、高层住宅13.65元、别墅均价8889.68元，除高层均价同比下跌13.65%外，其它两项都均涨幅接近三成，显示在外部市场普显“低迷”的情况下，市场的刚性需求仍支持“价格洼地”的发掘，同时通过对数据的分析，还反映出临安楼市正逐渐迈入成熟，发生着以下一些变化：

变化之一：开发商主动调整房产品供应结构。在5月开盘的住宅中，面积增幅小于套数增幅，说明新上市楼盘的户型逐渐趋小，同时，多层和高层公寓住宅面积占到总开盘住宅面积的89.28%，计590套，面积与套数同比分别增3.97倍和4.09倍，环比增4.54倍和5.57倍，而同比的别墅新开盘面积和数量只有去年同期的超过四成一些，公寓与别墅的开盘数量比已由去年同期的8比2升至现今的9比1，这一方面由于青山湖房产板块正进入新开盘的间歇期，另一方面说明市区公寓板块正逐渐成为热点，且从5月住宅开盘结构看，开发商多增加了适合临安楼市消费的多层住宅供应，供应面积和套数为去年同期的5.01倍和4.24倍。

变化之二：消费者购房习惯开始发生变化。5月商品房销售中，各项增长最多的是高层住宅，共销售1.17万平方米，计123套，销售面积占当月商品房总成交面积的48.95%，接近一半，同比面积与套数分别为去年同期的2.85倍和4.56倍，不仅5月，今年前五月的累计商品房销售中，同样以高层公寓的数量增长最多。1至5月，我市共销售高层公寓4.61万平方米，仅次于多层公寓4.65万平方米，且成交套数超过了多层公寓14.46%，为372套，销售面积与套数分别为去年同期累计的2.87倍和3.44倍。一直以来，我市的住房消费多习惯于多层，今年以来出现的这一变化显示因高层户型小、均价开始与多层拉近，前五月多层与高层的单位均价仅相差439元，使平均面积介于90-100小户型高层有渐成成交主力的趋势。

变化之三：二手房市场继续向好转变。继一季度二手房住宅面积和套数分别同比增105.2%和76.3%，截至本月的增幅依然维持在较高水平，同比增115.8%和74.03%，成交达11.18万平方米计804套，成交面积和数量甚至超过了同期一手房成交的11.11万平方米和750套，这在以往还没出现过，一部分购买力不足的人群将置业从一手房市场转向二手房市场，有利盘活楼市资源，且一手房与二手房的联动对于促进房地产市场的健康发展起着相当重要的作用，是建立健康而层次分明的房地产市场的基础之一。

当一个城市房地产发展到一定阶段，客群细分和梯度消费开始明显，则显示这一地方的楼市开始步入成熟，而从今年前五月悄悄发生的这些变化看，临安房地产市场正处于这样的快速转变期。当然，一个成熟的市场也一定是与外部市场接融的，所以，虽然临安楼市因本身不太具泡沫，又处在“价格洼地”，近期的表现自然有欣喜的一面，但同样也应看到短期已显现的一些“疲软”因素，如开发投资出现萎缩，今年1到5月全市房地产行业实际完成投资7.70亿元，与上年同比减少5.2%，施工面积与新开工面积继续减少，1到5月房屋施工面积143.62万平方米，同比下降3.4%，新开工面积10.25万平方米，同比减少54.3%；又如虽然5月的住宅销售相对去年同期上升了16.12%，但综合前五月的销售总量则比去年同期下降了18.19%，而市场依然处在竣工集中期，前五月我市竣工的商品房总量为15.14万平方米，同比增加11.2%。

面对这些因素，对于今后的房地产开发管理工作，一是我们要注意到在目前随着建材价格、人工成本上升近20%，控制投资过热政策又使企业资金链愈加吃紧的双重压力下，房地产企业普遍面临资金短缺问题，而一旦销售减缓就会使企业更加雪上加霜，下阶段应就企业资金链课题进行深入调研；二是对外继续宣传好临安的“生态人居”，对内以消费群体的细分带动开发商经营模式的细分，只有开发商明确自己的客户群，拥有稳健的财务管理与精良的专业素质才是度过阶段性“疲软”的法门，所以继6月临安“接轨上海活动周”生态人居展后，紧接着我们又将于7月参与杭州副中心城市“居住生活”博览会；三是正视当前房地产行业市场为表、权力为里的实际特征，有效做好宏观调控工作，特别是要充分利用好土地、城市规划的调控作用，利用我市房地产市场泡沫少、市场正趋成熟的有利条件，通过尊崇市场规律的合理调整，以期平稳渡过目前困难并在市场下一轮转暖前占得先机。 

临安“接轨上海活动周”生态人居展于6月14至16日在上海展览中心举行，这是临安楼盘首次集体登陆上海的一次展示，共有13家临安房地产企业的14只楼盘参加了本届人居展。

上海会展业一直在全国首屈一指并已经处于亚洲领先地位，仅去年上海就共举办过515个会展，展会总面积达到571万平方米，且国际化程度占到26%，相比香港去年也仅承办了119个会展，会展总面积不过200多万平方米。所以在上海举办人居展，不仅对展览质量、展会文化有较高要求，而且更需要强调展出内容的差异化竞争优势。临安房产以生态人居为主题即彰显了这一独特展示定位。

虽然受梅雨天气影响，整个临安接轨上海活动周综合会展前来参观的上海市民并没有预想的多，但生态人居展仍然成为许多观众驻足观看的地方，一个个精致的楼盘模型，一本本精美的宣传画册，还有实景拍摄的青山湖生态景观房产影像，都将临安生态人居清晰地展现在上海市民面前。3天来，13家企业共接待上海市民3499人次，累计发放各种宣传资料3621份，有751人次市民进展台对房展品细心询问，并有7批次对4家企业的楼盘提出实地参观和购买意向。

近年来，我市房地产市场已形成了市区高档、普通商品房与经济适用房、安置房结构完整的住房供应体系，加上久已成名的青山湖生态景区度假休闲住宅板块，临安楼盘所带有的共性就是在设计与建设中体现“可持续发展”的原则和“天人合一”的生态理念，突出楼盘建设与临安整体生态环境协调，突出人与自然和谐共生。因良好的生态环境和健康规范的发展，临安楼市始终具有“生态、自然、物美、价廉”的竞争比较优势。这次参加上海人居展的住宅展品即选取了在上海具有潜在市场的青山湖板块以及适于创业者居住的如尚城国际、博客公馆两项市内单身公寓项目。

由于是初次在上海举办会展，这次人居展可谓是一次推介的尝试，也是一次对新发市场的试水摸底，当然从中也反映出一些欠缺，比如欠缺一场专门的楼市发布推介会，欠缺把市场调查等环节引入到人居展以增加展会的功能性延伸，以及欠缺与上海房产部门与企业的高层互动。从人居展的接待也看到，临安楼市要接轨和融入上海，今后在宣传上还要配合我市的整体推荐，比如人居展上最多被观众问到的问题就是临安在哪里、上海离临安多远这样的问题，同时，要继续打好“生态人居”牌，因为在上海人的观念里，所谓“别墅”与“生态人居”为两种印象，很多人反映临安别墅的价格其实已经接近了上海郊县的别墅，但能让他们认可接受并感兴趣的就在于临安的房产都生在真山真水之中，除此之外，一些参观者亦建议临安可仿效硅谷的做法，在建设生态人居同时适当考虑植入一些高新信息产业落户其中，使宜居临安不仅只是发展住宅，而是打造成为一个生活和工作都相结合的宜居环境。

P.S.感谢博友蛋小泥在我于上海期间送来的一沓环球唱片，感谢横戈深夜的愚园路牛杂碎

一号展位：杭州青城房地产开发有限公司—青城·山语间

“青城·山语间”原生态山域别墅园占地1500余亩，位于青山湖国家森林公园核心，北靠西大山，南望青山湖，0.23超低容积率、68.4%高绿化率、10.03%超低建筑密度，是真正根植于自然山域的原生态山域别墅，充分保留了其原汁原味的特色。
整个原生态山域别墅园生活配套齐全，建筑风格简约、现代而富涵东方人文色彩，采用了中国江南建筑“粉墙黛瓦”的意象和元素，体现了中国文脉的延续，以及东方建筑对文化、对地域的融合。同时利用建筑形体的变化，局部材料如石材、木材的使用，来达到与现有的山地、树林的自然和谐及有机的统一。
销售热线：0571-87217711、63781992
展示厅：杭州市庆春路225号西湖时代广场403

二号展位：浙江大华青山湖房地产开发有限公司—西野风韵

大华·西野风韵位于杭州临安青山湖以北，临安城以东，规划用地2000余亩，地块群峰簇拥，山岚起伏，湖泊山塘点缀其中，自然环境十分优越。大华房产将充分利用本项目基地的山地景观资源，坚持保护性开发的理念，既保持山地的原生风貌，又使建筑和环境融为一体，强调可持续发展，打造传世景观，致力于将该项目打造成为区块内最高端的山地别墅项目之一。在建筑用材上，项目将创新采用先进的木制材料，建造杭州乃至全国范围内都别具一格的大型木结构别墅项目。

三号展位：临安金基房地产开发有限公司—金基·青云山居/金基·燕东园

作为一处坐拥青山湖区域1200余亩珍稀用地的低密度生态园，金基·青云山居充分尊重原始山体、水系、树林脉络，因地制宜地将300余栋形态各异的独栋住宅嵌入山水间。规划完整地保留了基地中部的两座山脊和原生植被，并依据不同的景观氛围营造出庄园别墅、坡地别墅、组院别墅等丰富的别墅类型。层次分明、生动自然的别墅聚落，与原生态山水融于一体，呈现一种山居深处的生活本质。

金基·燕东园地处临安城东，北揽母亲河苕溪，西接苕溪公园，通过临水路与繁华的衣锦街相连，距市政府约1.5公里，依山傍水，进退繁华，是临安市中心极其珍贵的风水宝地。周边汇聚了浙江林学院、锦城一中、二中、衣锦小学等八所大中小学校和进修机构，是临安文教中心的高端住宅项目。园区总建筑面积约10万平方米，由多层、小高层、高层公寓组成。围合的规划构成了约20000平方米的中心景观大庭院，南侧退红线十余米形成风情商街。130平方米的舒适三室两厅和170平方米的豪华四室两厅，奠定了宽庭阔院的居住格局，实现了庭院大宅的宜居梦想。

四号展位：杭州青山湖锦诚置业有限公司—青山湖81号

青山湖81号位于临安青山湖西侧,驱车至杭州约四十五分钟左右,至临安市区仅5分钟车程本项目采用澳洲建筑风格，占地135亩，总建筑面积27000平方米，绿化率60％以上，容积率0.3、得天独后得地理位置，资源得稀缺，本项目仅设81席珍藏版别墅，整个项目分为南北两大区块，南区1500平米得自然水域融入贯穿于整个小区内部，通过设计中央景观360度亲水观景岛更让人与自然零距离接触。北区预留25000平方米自然山林形成了一个天然氧吧。项目因地形得独特充分利用山、坡、湖的自然条件展开布局。建筑格局大多2－3层，建筑面积300――550平方不等，部分户型带有私家游泳池，花园面积300－900方不等（赠送），每栋利用1米多高的围墙围合形成独栋的私家庭院。在单户建筑设计上采用创新无阻碍、全框架试结构，让房型的布局更显自由流畅，让主人可以根据自己的喜好任意分隔内部空间，彰显个性与美感！
青山湖81号北区湖景山地别墅承袭全球八大富人区之澳洲阳光海岸Noosa湾的规划。遵循原生澳洲街区文化的设计理念，形成独立的街区系统，在最大化地满足单户家庭的私人所享的同时增强社区归属感和凝聚力。
同时强调人的“闲暇指数”的生活理念，所以坚持打造户型集中于320-500㎡之间的独栋别墅，更纯粹，整体氛围更和谐，独栋别墅，并非传统别墅孤立的居住氛围，而是更强调友邻关系的建立与共生，强调和谐的资源共享，通过别墅单体间互有呼应的布局和集中式景观长廊的规划，为居住者建立心灵想像空间和情感寄托场所，满足了富人居住模式中关于安适、安全的要求，达到真正的从容与自由。

五号展位：浙江临安中都房地产开发有限公司—中都·青山湖畔

中都·青山湖畔位于青山湖国家级森林公园，距浙江世贸中心仅35公里，杭徽高架直达，完全融入大杭州半小时生活都市圈；
项目总规划面积3641亩，总建筑面积90万平方米，位于一座被青山湖环抱的半岛之上，岛上有十余座小山丘，独立别墅、联体别墅、休闲商业街、中心泛会所、五星级商务度假酒店等高尚住宅依山畔水而建，是一座纯生态的高端自由生活之城；
项目充分享受成熟的大市政基础配套设施，得天独厚依托城市优势资源，被誉为大杭州的“未来湖滨”和环主城高端中心居住区。
中都·青山湖畔由具备国家一级开发资质及“杭州十大城市运营商”中都集团鼎力打造，该项目荣膺“2005中国最佳山水别墅大奖”、“2005杭州市消费者满意房产”、“2005中国（杭州）年度楼盘”、“2006杭州湖景山水首席别墅”和“2007浙商首选楼盘及最具水景价值楼盘”。

六号展位：杭州锦天房地产开发有限公司—太阳湾项目

锦天·青山湖太阳湾（暂名）规划面积约1000亩，位于国家级森林公园——杭州西郊临安青山湖森林公园太阳湾半岛上，紧邻杭州与黄山的黄金旅游线路。项目地属亚热带季风气候区，温暖湿润、四季分明，每年的降雨量在1628.6毫米，每年的平均气温为16.4℃。景区内涵盖有240余种野生动物，有丰富的旅游资源与人文景观，三面环山，青山湖“水上森林”更是国内独有。锦天·青山湖太阳湾（暂名）的四季景色变化无穷，有着独一无二，妙趣天成的自然景观。

七号展位：临安同人置业有限公司—同人山庄

同人山庄位于杭州西北方向临安青山湖板块，距离杭州半小时车程，离临安主城区10分钟车程，坐拥双城繁华。项目总占地约为900亩，建筑以独立住宅为主，依山而建，错落分布，5个自然水系蜿蜒贯穿。天然水域的平明如玉，自然山地的叠嶂野趣， 与大洋彼岸的建筑精髓寻得交集，传统与国际的审美情趣得以建筑的形态蕴存对人生追求和人生真谛的领悟，给有高度的人生一个落点。

八号展位：浙江新广发置业有限公司—湖光山社

六合盛·湖光山社位于青山湖国家森林公园腹地，北靠美女峰，南依临余公路，坐北朝南，上风上水。项目距离杭州主城约30千米，通过杭徽高速与02省道，40分钟畅达杭州主城。
项目一期总建筑面积约3万平方米，建有联排别墅、双拼别墅、独栋别墅和主入口处的花园生活馆。建筑现代东方简约，利用天然石材、木材、钢材与玻璃，形成轻盈舒展的造型特征；以百叶、白墙等构件为住宅提供必要的视线阻隔，同时也增加立面层次感；以深檐造成较深的阴影，丰富立面进退关系。透明式楼梯间、挑高带大面积天窗的主人房、挑高客厅餐厅、空中花园、入户花园以及可改造的露台、内院空间等设计，让住户享受“动态空间”带来的无穷乐趣。
同时，五重立体“彩化”花园景观、社区专属美女峰休闲公园、专为高级别墅精心设计的顶级一对一服务BUTLER服务模式、花园社区智能化系统，营造了浓浓的花园生活氛围。项目荣获“错肩前进式住宅楼”与“坡地别墅（本色）”两项建筑专利，以及“百年建筑优秀规划设计奖”和“国际花园社区典范楼盘”。
发展商：浙江六合盛房地产开发有限公司
开盘时间：预计2008年5月
展示中心地址：杭州黄龙世纪广场B座1楼
展示中心电话：0571－88207999

九号展位：临安西子房地产开发有限公司—绿城西子·青山湖玫瑰园

绿城西子·青山湖玫瑰园地处杭州风景秀丽的青山湖区块，是自九溪玫瑰园、桃花源之后又一绿城玫瑰系力作。项目占地1600余亩，300余户，规划为纯独栋高尚别墅社区。项目南面直眺青山湖，基地拥有营造山地别墅罕有的湖景、山景、溪景三重景观资源，自然条件得天独厚。项目以原生态开发理念，整合国内外优秀的规划、建筑、景观设计精英团队，并辅以专属高尚生活配套设施，营造一个人文主义的美学精品。
贵宾专线：0571—63963333/61078066
销售展示中心地址：临安石临公路项目现场
发展商：浙江绿城西子房地产集团有限公司
开发商：临安西子房地产开发有限公司
建筑设计：浙江绿城建筑设计有限公司、美国道林建筑与城市规划设计公司
景观设计：美国PERIDIAN景观设计有限公司

十号展位：浙江锦绣钱塘房地产开发有限公司—锦绣钱塘

锦绣钱塘低密度生态居住区坐落于秀美的青山湖国家森林公园，占地1150亩，总建筑面积22万余平方米，容积率0.28，绿化率超过65%，以独立住宅为主；园内地形为缓坡山地，地势北高南低，青山流水藏风聚气，是难得的人居福地。广阔的湖面和极高的森林覆盖率，使这里的气候冬暖夏凉，年平均气温16℃，气候宜人。
锦绣钱塘吸收欧式的建筑元素，汲取传统的建筑精华，经由项秉仁教授和贝尔高林国际大师之手，艺术性地将一种人文气质植于这罕有的原生态坡地之上。目前，其先期开发的“枫林居”、“紫竹苑”两组团已于2006年交付，“湖畔居”、“水云间”组团将于2008年依次交付使用，后续组团正开发建设中。

十一号展位：临安青山湖圣园（杭州）置业有限公司—西岸酒店整合项目

本项目位于杭州西郊青山湖区域，处于湖区核心位置。青山湖区地处长三角沪杭经济辐射圈中心，距离中国核心城市上海200公里，距离杭州西湖景区30余公里。与千岛湖、黄山、天目山、莫干山等毗邻。区域南线则有杭徽高速玉带相衔。
项目用地约260亩，由三个岛屿、一个半岛，一个本岛组成，三面环水，基地内还有围堰内湖。
该项目为青山湖西岸酒店整合项目，规划为高档滨水休闲社区。其点睛之处为原有四家度假酒店整合提升而成的高档酒店，位于小岛之上，碧水环绕，如出水芙蓉，玉树临风。附属设施有游船码头、沙滩俱乐部、精品餐饮、高端会议接待等。该酒店将成为区域地标，成为青山湖休闲观光的核心棋点。依托酒店，项目还在“尊重山林，少干涉”原则下规划了低密度滨水住区，作为整个休闲社区的“血肉”以确保可持续发展。

十二号展位：临安兴盛置业有限公司—尚城国际

尚城国际位于浙江省临安市人民广场西侧，地理位置无比优越。项目总建筑面积近3万平方米，总高12层，设有地下车位和大型地下超市，地上1—4层将引进著名高档品牌商场，4层以上由LOFT精品公寓组成，是临安市首个LOFT社区，主力户型面积55—75平方米，层高5.5米，可自由分割成两层空间使用。项目于5月18日开盘，起价6298元/平米，开盘三天销售率达8成以上，目前尚有少量面积为60余平方米的LOFT户型正在热销中，欢迎品鉴！
销售热线：0571－61071111，61070555

十三号展位：杭州天策房地产营销策划公司—博客公馆

临安大厦（钟楼）位于临安市中心地段，占据衣锦街、江桥路、临水路三条路交叉地块中心，城市市中心繁华地段，道路四通八达。本案楼顶有钟楼，一度成为老城市中心的地标性建筑，知名度较高。总建筑面积为约七千平方米，高13层，其中1-3层为商铺、4-13层为精装小户型单身公寓。公寓以四星级酒店和酒店式物管服务标准改建。
建筑两面开窗通透，把地面环境、建筑、人的活动、天空以及阳光等各种景观要素进行合理组织，创造开放大气、和谐有序、格调优雅的居住风情。
周边商业氛围浓厚，临安国贸大厦，家电城，名品专卖店、女人街等分居四周。市人民医院在北端百米处。沿衣锦街从东边到本案，依次有浙江林学院、市政府、锦城新天地购物中心等，学校以及商业街保证了该地段的人流量。

P.S.所有图片均为当次展会实景

 

 

临安市座落于杭州至黄山两大国际著名旅游城市的黄金旅游线上，是一座生长着丰富生态资源，拥有得天独厚山水风光和悠久厚重历史文化的城市。

总面积3126.8平方公里的临安86%是山地，仅叫得出名字的山峰就有650多座，森林覆盖率达74.9%，相当于挪威的森林覆盖率，境内供水总量800多万平方米，这样的生态资源在浙江乃至全国都属罕见。临安有天目山、清凉峰两个国家级自然保护区和青山湖国家级森林公园，散落市域的一级景点就达28处，二级景点11处。

追溯临安的历史，考古资料表明临安6万年前就已经有人类居住，在生产力还是十分低下的当时，人类祖先就选择在这里居住，说明临安远古以来就是一处宜居的栖息之所。在临安这座城市，出生与归栖着吴越文化的奠基人、五代十国时期吴越国创建者钱镠，记载着衣锦还乡等历史故事，是一座名副其实的古城、山城、水城。

山与水是大自然赐于临安的恩酬，而“人与自然和谐相处，保护与开发相生相长”的绿色生态理念则带动了临安人在太湖、钱塘两大水系的源头成功地打造了一个完整的生态经济体系，走出了一条经济建设与生态保护、生态建设密切结合的“以自然为本”的可持续发展之路，其中“生态人居”打造更因结合了临安特有的人文、名山、秀水气质，成为天目山麓绿色古城的一张名片。在余杭、萧山并入杭州市后，临安成为离杭州最近的山区城市，也成为大杭州半小时都市圈中最适宜生态品质楼市的开发投资之所和选择居住之所。

临安市的房地产业始于20世纪90年代初，在市场发育初期，房产主要以自产自销为主，进入21世纪，临安生态资源所蕴藏的巨大潜能越来越清晰地显现出来，大量外来房地产企业纷纷抢滩临安这片风水宝地，也从而带动了临安房产步入繁荣。至目前，临安已建成各类商品房300多万平方米，房地产开发主要集中在住宅、商业营业用房，其中商品住宅投资近年来一直占房地产投资的70%左右，占房屋竣工面积的65%左右，商品住宅建筑类型也越来越呈现多样化，从原来的传统多层公寓发展到现在景观低密休闲住宅、小高层住宅等种类齐全，生态品质楼市的雏形已现。

临安楼盘所带有的共性就是在设计与建设中体现“可持续发展”的原则和“天人合一”的生态理念，突出楼盘建设与临安整体生态环境协调，突出人与自然和谐共生，因良好的生态环境和健康规范的发展，临安房产始终具有“生态、自然、物美、价廉”的竞争比较优势，楼市在整体空间布局呈现为具有不可复制稀缺价值的青山湖景观房产和城市生活配套设施便利的城区公寓两大板块。

青山湖板块是临安距离杭州最近的楼盘集聚区域，同时青山湖又是临安市区的“城中湖”。在杭州拥有的西湖、千岛湖、青山湖三大最适宜人居的湖泊中，西湖因其商务、旅游、休闲功能上的高度发达，使居住西湖成为大多数人难以企及的梦想，千岛湖虽同样有秀美山水，但因与杭州距离较远，所以更宜作为旅游、度假胜地，而青山湖比之西湖则多了几分野性而更显自然，比钱塘江多了些许宁静而更觉安逸，10平方公里的整个湖面，面积几乎是西湖的两倍，且因距离杭州只有20分钟车程，所以青山湖就成为最能实现生态人居意义的湖泊。根据规划，这里将按照“科学开发，积极保护，适度推进”的开发原则，最终形成近万亩规模、3万人居住的生态居住区，房产项目的容积率将基本控制在0.25以下，绿化率要在65%以上，建成后的青山湖板块森林覆盖率会超过80%，而成为天然的大氧吧，将是华东地区罕见的适宜人居的生态景区。目前已有11家房地产企业落户青山湖开发，青山湖已建成的景观房产也是目前临安房产中升值最快的物业。

临安的城区公寓楼盘因同样具有良好的生态环境资源，且相对周边城市低廉的房价，其高性价比的价格洼地效应也已经越来越凸显出来。以 “春天”为代表的城区公寓楼盘设计与建造之考究甚至超过杭州的龙头房产企业产品，加上临安城区楼盘尽处于临安城市中心位置，完善的城市设施也使购房者起居生活不会有杭州郊远楼盘的不便，配套甚至要优于杭州闲林等地的房产，成为解决杭州中低收入者住房问题的可替代资源。

此外，近年来，临安市紧紧围绕 “民生安市”战略，以解决低收入群体住房问题为重点，着力构建满足多元化需求的住房供应和保障体系。目前，已经初步建立起了以经济适用房（普通、定向经济适用房）、经济解困房、廉租住房、住房公积金、住房保障资金等为主要内容的多类型、多层次城镇住房保障体系，建成了一批如“临安人家、“吴越人家”等高质量低价位的经济适用房，形成了市区高档、普通商品房与经济适用房、安置房结构完整的住房供应体系，较好地满足了不同居民的住房需求。

根据临安市房地产发展规划，临安市还将在未来几年在市内省级开发区——青山工业开发园区，逐步建设满足职住平衡的青山配套房产板块，届时市区将形成锦城、湖区、青山三大房产板块，以及东部滨湖住区、城西南住区、环湖南住区、青山住区四个生态品质楼市集聚区域，而已经动建的石临公路在接通杭州文一路延伸段至青山后，将把几大楼市板块与居住区整体串联起来，并使临安连接至杭州、上海的陆路交通通道增直5条，大大便捷和缩短临安至都市的交通，促进临安的生态品质楼市完全融入到都市圈的房地产市场中，届时工作在都市，住进自然山水居所，享受真山、真水、真空气将不再是梦想。

随着经济社会发展和人居生活水平的不断提高，人们对于住宅的选择已从过去单纯满足基本居住功能发展到如今追求更佳的生态环境，住房也已不只简单作为解决居住的普通商品，同时兼具了储存财富的投资品功能，临安市有得天独厚的自然资源和地域优势，临安生态品质人居不仅提供了安居的环境，也必将吸引更多的人来临安投资，来临安乐业，临安生态人居必将随着长三角区域经济的快速发展、区域交通条件的改善、城市群融合度的不断增强所带来的时空距离的加快缩短和同城效应的增强，让更多都市人返朴归真居住到这一片青山绿水的大自然中来。

欢迎您入住宜居城市临安，临安是最适于你安榻的梦乡。

P.S.本文为魔派为临安“接轨上海活动周”生态人居展所作的电视形象宣传片文稿

从2008年第一季度数据显示，临安市的房地产市场有呈开发和交易量双双回落的迹象。

今年1到3月，全市房地产固定投资额累计4.0857亿元，比去年同期减少13.8%，投资额在杭州地区7县市中排名列第4位，但相对整体平均2.98%的增幅表现为负增长，目前，全市房地产的施工面积为126.84万平方米，比去年同期多2.9%，但其中年内新开工面积只有5.29万平方米，比去年同期少54.4%，年内已竣工面积5.67万平方米，同比也减少58.3%。交易方面，今年1季度商品房成交备案7.9103万平方米，同比减少两成，其中住宅成交455套计7.0266万平方米，分别同比减少33.77%和23.37%。尤其反映在商品房预售审批上，今年一季度共批准预售商品房1.3588万平方米，其中住宅36套计1.3420万平方米，分别同比降幅达80.3%、89.9%和87.0%。

开发与销售的萎缩甚至影响到房价。一季度商品房住宅共售出多层公寓210套计2.9146万平方米，仅为去年同期成交额的54.5%，均价3099.14元/平方米，与去年年末水平持平；高层公寓销售211套计2.9015万平方米，虽成交额比去年同期增加一倍，但均价仅是去年同期的78.4%，为3613.54元/平方米，相比去年末还低10.5%。唯一较有升幅的是低层住宅，今年均价为8132.32元/平方米，相比去年同期上升15.0%，较去年末水平上涨1.2%，但成交也出现萎缩，今年共成交34套计1.2105万平方米，分别只是去年同期销售量的七成和八成半。

其实，受政府紧缩政策和房贷新政的影响，经济能力较弱的购房者被挡在市场之外，同时，投资成本的加大也促使部分投资者将资金抽出房地产市场寻求其它收益较高、投资环境也更为轻松的投资品种，因此经济实力较强的购房者也出现市场分流，导致当前投资需求减弱，自住需求成为市场主力，所以即使在去年我市房地产投资额和销售面积双双创出历史新高，分别达到23.83亿元和67.90万平方米的背景下，仍能看到新开工面积大量减少和楼市成交面积放大但房价滞涨的信号。去年一年，我市房屋施工面积197.17万平方米，与上年持平，但新开工面积为47.43万平方米，同比减少29.6%；去年商品房多层、高层、低层住宅的价格与上年相比，分别为涨9.9%、跌7.6%和升25.9%。

但假如剔除低层住宅，实际我市普通商品房的整体均价分别为2006年的3021.80元/平方米，2007年的3229.45元/平方米，今年的3355.76元/平方米，去年增幅为6.9%，今年至今为3.9%，这样的增幅甚至不及同期CPI指数增长的一半。不仅如此，数据还表明，自改革开放截至去年底，临安市共建成商品房302.42万平方米，销售272.42万平方米，供销相对平衡，由此分析，临安楼市并没有存在过度投机炒作的市场行为，虽然当前临安楼市出现开发和交易量双双回落的迹象，然而实际上相对周边城市，临安的房地产市场始终属于随政策产生阶段性波动的平稳市并兼具价格洼地的潜力。当前面临的主要问题并不在抑制发展，而是在落实宏观调控下，如何优化产业与住房结构，确立符合市场细分的科学定位，从而克服对应市场进入新一阶段扩张期所需的外部需求拉动不足的限制。

去年底我们曾向所有在临的房地产开发公司做过一次调查，对各公司提供的今年投资项目开发意向经复核预测至少达29.8亿元，换算相当于近200万平方米建筑面积的开发量。按照临安城市常住人口现况和自然增长率计算，原有和近期既定的住宅建成、建设量已超过了可满足内需的基本要求，所以因势借临安特有的生态品质资源和价格洼地效应吸引外来购房者，利用临安楼市两大板块的各自特色，即城区版块对于生活配套的便利和青山湖景观房产不可复制的稀缺价值，制定发展如银发地产市场、创业地产市场、度假地产市场等相应发展策略，就能保持临安楼市在平稳中的继续向好，而反之则可能使市场随宏观政策从紧和外部市场消热出现一同调整并令临安物业价格始终处于落后地位。

事实上简单断定房地产市场是否出现拐点并无多大益处，房地产发展至今已经不只简单作为解决居住的普通商品，同时也是兼具作为储存财富的投资品工具和政府收入来源等功能的特殊性商品，当持有者将它视作普通商品而用于满足消费性需求时，其效用当然是基本固定不变的，但当持有者将它看作投资品而用于满足投资需求时，其效用就会随着经济环境的变化而变化。当前的房地产需求由消费性需求和投资性需求组成，如果消费性住房没有得到有效供应，不能满足居民正常的消费性需求，则会产生供给限制下的“郁金香型”泡沫；而如果大量的投资型购房被闲置，不能转化为有效供应，同样会使投资性需求转化为投机性需求，从而产生“股票型”泡沫，由于房地产越来越反映出其兼具普通商品和投资品的特殊性，所以就要求政府在对房地产市场进行规划调控时必须准确定位以防止可能出现两种类型泡沫甚至两种泡沫并存的现象。从这点看，目前的开发和交易量双双回落并不能断定为拐点而更应该视作转折，要求我们带着从静态到动态，从分析内需到主动吸引投资的转折性思维来规划未来的临安楼市，以满足房地产作为特殊商品的多重特性，并通过切实解决目前临安房地产市场外向引资不足的实际问题来帮助改善本地民生和保障政府收入的可持续来源，并最终促成多赢。

观察一季度临安房地产市场，还有一个值得注意的特点就是二手房市场正逐渐趋于活跃。一直以来临安因受城市功能区划分并不清晰，旧房配套差的影响，二手房市场始终处于低迷状态，甚至出现自2005年以来连续3年的交易萎缩。但自去年年底起，已有价量回升的转机，2007年底我市二手房交易的总金额和总面积分别同比增长了18.3%和4.8%，其中住宅成交面积和套数分别增长7.3%和10.3%，今年一季度，二手房成交面积更达到7.9555万平方米，同比增长68.3%，其中住宅二手房成交446套计6.0208万平方米，分别同比增长76.3%和105.2%，伴随成价量的放大同时是成交价格的不断刷新，今年一季度多层住宅二手房平均成交价格已为2021元/平方米，与去年同比上涨2.3%，高层住宅二手房成交均价达2696元/平方米，与去年同比上涨了87.33%。从分析看，主要受到了次新房成交带动，这些次新房凭借房龄新、结构好、品质高、保值增值空间大等特点必然成为二手房市场的焦点。这对活跃我市的商品房市场必将起到长远有利的作用，这一转折也提供了看好未来临安楼市的信心。

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四月，局房管科召集了17家在临物业管理企业听取汇报与打算，市政协也对我市物业管理工作进行了调研，通过实地走访一些小区的物业管理工作，并召开包括企业、业主委员会、社区和13个物业管理相关部门的物业管理工作座谈会，从广泛听取各方面对我市物业管理工作的意见中，不仅看到了成绩，也看到了一些现实存在的不足。

我市的物业管理工作虽然起步较晚，但也走过了10个年头，截至目前，正式注册的物业管理企业已达29家，从业人员达3000多人，至今已有59个交付使用的小区，300余平方米住宅实施了物业管理，其中包括新建小区36个，总面积263.8026万平方米，旧小区23个，面积56.0517万平方米，21家小区先后成立了业主委员会。但在管理上，因各小区的沿革和具体情况不同，还处于依附型、脱钩型、自治型三种模式并存的混杂阶段。物业管理企业中，两成为依附小区开发商母体运营，虽有运营财力支撑，但因物业企业始终无能力做到自负盈亏，往往在前期管理完成后就面临解散的境遇；两成为外来服务企业，虽有品牌规模支持，但盈利基本依靠开发商的前期开办补贴和新业主的首期收费，之后面临物业收费标准低、收费难的实际情况，也可能出现难以为继的局面；而剩下近六成属本地新办的小型物业管理企业，普遍存在规模不大、经验不足、投入少产出也少的缺陷，反映为多、小、散、亏，业主与物业管理企业矛盾突出，一些旧小区因此实施由业主委员会自治的做法，虽然降低了物业管理费用，但由于业主委员会不具备法人资格，且管理主要依赖被推举人的一腔热忱，不仅管理风险大，也难以建立稳定的长效机制。物业管理难已成为一种共识，不禁令人担忧其表面欣欣向荣下所隐藏的脆弱泡沫。

关于物业管理的难处，物业管理企业和业主各有自己的说法。

物业管理企业认为，目前存在的问题主要有以下几个方面：一是业主物管概念缺失，物管工作困难重重。在业主中普遍存在违反前期物业管理协议擅自违章违法装修行为，以及把物业管理视作开发商的售后服务，将主体工程遗留问题甚至对居室户型的设计不满意也作为拒交物管费的理由；二是经营环境后天不足，企业生存境遇堪忧。我市现行的物业管理收费水平还是沿用四年前的定价标准，且各企业都因业主不赞成提价而自动降低收费，而近年因受不断上涨的水、电、用工、税负等经营成本影响，使得企业只能要么降低管理水平，要么增加亏损，导致矛盾积重难返，不少企业不得已只好撤出规模较小的管理小区，实施经营战略转移；三是执法宣传配合不力，多方关系无法理顺。一些法规明令禁止的业主违法违规行为因没有具体落实的执法责任单位，而物业管理企业又不具备处罚权，无奈中形成管理的盲区和顽疾，加上在舆论导向和对实际纠纷的处理上，人们往往习惯把业主摆在弱者地位，呵护业主，而忽视物业管理企业在现有经营模式下同样处于弱者地位，有管理职能却无制约手段，有服务预期却无效益保障，因此企业明言，不怕业主不缴费，就怕法院不受理，不怕媒体来曝光，就怕不谈谁错对。这些状况任其发展只能造成物业管理的恶性循环。

而业主这边则认为，物业公司在服务经营中常常存在主仆倒挂的现象，特别像物管财务开支不透明、物管企业异化为小区统治者，是造成业主与物管企业间矛盾激化的主要原因。除此之外，物业管理难还难在业主本身异化的房客心理不利业主自觉参与到管理中来，目前多个小区都面临业主管委会行将届满改选却无人愿意参选的尴尬，业主委员的差使成了没钱难做，领了钱就越做不了事。由于业主大会和业委会建立的基础是居住小区的公共物业，管物不管人，它与建立在属地及属地领域的人格权利上的半行政居民自治组织居委会有本质不同，相对在具体组建和经费落实上都还缺失法规政策的细则明确，加上目前居民的民主意识、有产意识也远未形成，仍习惯公共事务上交行政部门做主和无偿占用公共资源，这也导致物业管理总是信访居高不下、拖赖管理费频有发生，于是一边是物业管理企业缺乏有效反制手段，另一边业委会同样也缺乏落实职责督促业主履行义务的保障，物业管理工作想说不难都难。

去年修订重新公布的《物业管理条例》就针对这些问题把物业所在地的街道办事处或乡镇人民政府也增加为物业管理指导部门，把从原来的建设部门、房地产主管部门一条线管理，也即一元管理转变为多元管理。由于物业管理不仅产生直接的经济效益，同时又有利提高群众生活、工作质量，有利于增加就业，有利于维护社区稳定，具有促进城市管理和完善的作用，特别是良好的物业管理有促进居民物业保值升值，能使住宅小区不仅作为建筑空间，同时拓展为良好的环境空间和精神文化空间的三维和谐空间的功效，这就更需要一方面理顺开发商、物业管理企业、业主三者关系，另一方面发挥城建、房地产主管部门的行业引导作用，同时发挥社区、街道的行政指导和监督作用，同时各行政职能部门也要针对物业管理存在的实际问题加强配合协调，加大对物业管理行业的扶持力度，即使对于如目前确难以解决的问题，如老小区的公共设施完善、物业管理引入也应列出规划分阶段落实实施。

座谈中，相关部门提出目前宜落实的措施包括：

（1）严把物业管理企业准入机制，做好物业管理小区服务等级评定，并适时开展物业管理企业的信用评定工作；
（2）认真抓好住房维修基金的收取与管理；
（3）在政策范围内落实企业安排下岗人员减免税和对亏损企业的不带征政策；
（4）协调实施城市综合执法后对原城建执法内容的重新委托与界定；
（5）建立与企业进入机制相对应的退出机制，优化整合产业发展模式。

但从实际看，由于有些问题甚至是主要问题，如小区内车辆乱停至今确仍没有交警执法的法律依据，对老小区已有的改变住宅用途的经营行为也存在监管难度，要彻底扭转当前物业管理难的现象仍不容乐观。为此，我市物业企业已着手自发筹建房地产协会下的物业管理分会，以期在提升企业自律的前提下，依法保障自身权益。

（魔派在视频中的发言时间在10′～20′和1小时02′～1小时12′）

今天，浙江在线住在杭州网借开通临安频道之际联合《今日早报》举办“住在临安，杭州人最从容的买房选择——临安板块研讨会”。多家省城媒体，临安建设局及近十家在临房地产企业热论临安房产前景。

今年以来临安市的楼市销售出现转暖，据统计至9月的累计交易量已突破历年全年纪录。1至10月，临安累计商品房交易量（备案）总面积为47.19万平方米，同比增107.3%，其中住宅交易3019套计45.36万平方米，分别同比增加115.6%和115%。截至10月，商品房交易金额累计为20.65亿元，与去年同比增136.8%，同期的商品房均价为，多层为2967元，同比涨5.7%，高层3962元，同比跌0.7%，低层住宅8950元，同比涨47.1%，商业用房6817元，同比涨13.1%。同时，二手房交易量截至10月为21.70万平方米，与去年同比增20.4%，其中住宅成交1098套，面积12.19万平方米，分别同比增8.5%和7.8%；二手房交易金额累计4.20亿元，同比增26.9%，其中多层均价2270元，高层2949元，商业用房7592元，除高层下跌8.6%，多层和商业用房分别涨0.6%和116.7%。

但在房地产投资方面，今年1到10月全市房地产行业实际累计完成投资17.7228亿元，虽与上年同比增长3.7%，不过低于杭州郊区、县7.65%的平均增长速度，投资量和投资增幅在七县（市）中均排第四位。同期房屋施工面积189.35万平方米，同比增0.6%，其中新开工面积41.76万平方米，同比减少22.6%，房地产竣工面积25.57万平方米，同比增加22.8%。结合这组数据，以及1到10月全市商品房预售许可量为51.61万平方米，同比下降8.33%，其中住宅预售许可2890套计42.19万平方米，分别同比下降18.7和15.8%来看，在销售出现大幅增涨同时，投资却出现减缓甚至相对滑坡。从发展与改革局今年来房地产新批立项的统计显示，预测的今年新增投资总额只有6780万元，而现已知意向但尚未投资的项目包括筑景、锦绣钱塘和大华以及圣园等项目预测总计不过10亿元，预计明年房地产投资会进一步减少。

对于今年临安商品房销售的放量，除不排除受前两年房地产市场宏观调控，积压的一些刚性观望消费在今年的集中释放，今年下半年以来，临安城区板块的楼盘重新获得杭州购房者的青睐，拉动了像吴越山庄、远洋山水花园等楼盘的销售也是很重要的一个因素。一直以来临安楼市就被分为两大板块，其中以景观低层住宅为特色的青山湖板块由于青山湖环境资源及楼型的稀缺性，自开始都被纳入杭州楼市的组成部分，而以公寓为主的城区板块则由于受心理距离影响，长期来主要还是以满足临安本地自住需求为目标，加上其间杭州城市拓展由西接转向往东跨钱塘江发展，因此一度游离于杭州购房者的视线。但正像市场必然存在有凹槽效应，当如今杭州满城皆是万元房，且周边富阳、建德，甚至桐庐的房价也都已超出临安时，临安城区板块的楼板也就因其良好的性价比重新回归到杭州购房者的眼线中来。

临安城区楼盘的优势，一在价位低，目前，临安的房价才3000元出头，而与临安同处杭州1小时交通圈内的富阳房产均价已达5000元，建德是4000-5000元，甚至桐庐也高于临安，因此具有相当大的价格优势；二在环境好，良好的生态环境资源是临安房产最不可复制的竞争优势；三是良好的房产品质量以及完善的城市基础配套设施，以地上房地产集团的春天楼盘为例，其设计与建造之考究甚至超过杭州的龙头房产企业产品，加上临安城区楼盘尽处于临安城市中心位置，完善的城市设施也使购房者起居生活不会有杭州郊远楼盘的不便，配套甚至要优于杭州闲林等地的房产。当然，缺陷主要集中在跨境交通收费带来过高的入住成本以及楼市缺乏杭州区域内的龙头开发商，使得羊群效应和口碑知名度的拉动不足，也正因此在一定程度上造成一直来青山湖第二居所式的楼盘成为瞩目重点，而城区板块的拓销则一直被忽视。

那么如何适时推进临安品质楼盘整体融入杭州楼市，使临安楼市从杭州人的第二居所向第一居所过渡，关键即要解决楼市重新定位的问题，也就是要从实际出发扬长避短，发挥临安城区楼盘低价位和高性价比的最大优势，使临安城区楼盘成为解决杭州中低收入者住房问题的可替代资源。从现阶段来说，这部分中低收入者主要集中在杭州中老年人群。这主要基于两方面原因，一是房价是城市资源和人流再分配的杠杆要素，一个城市房价上涨一方面体现城市资源因稀缺而导致居住成本上升，另方面也势必促进城市人口结构的重新调整，这也是为何现在出现部分杭州中老年人把市内房子交给下一辈以便他们就业生活，自己撤向房价较低的周边区域居住的原因，二是由于临安目前在与杭州交通衔接上的瓶颈仍为打通，杭州地铁规划中临安尚不在地铁的辐射范围之内，虽然青山湖工业区已着手引进杭州大型企业，但相比闲林，选择临安城区板块购房仍有舍近求远的顾虞，所以近五年内选择临安城区板块的杭州购房者将主要是以非就业的中老年人群为主。

当然，随着今后发展，大城市过高的房价也终将分流部分年轻人群向临安这样的相对低房价地域寻求就业和创业，到那时低房价又将体现出聚集人力资源的杠杆作用。按照价值规律，价格始终要依附于价值，所以临安的低房价一旦被价值发现后同样会促进其回归应有价值，小城市与大城市的房价区别实际差异仅在城市资源的占用成本和地级差价上，除非这个城市没有经济发展，不然它就不会总处在相对低价位上；同样的，容纳中老年人居住也会消耗自身城市资源，所以近阶段打造老龄化的宜居城市体系，其根本目的还在消化闲置房地产资源，积累下一步城市发展的实力。所以说，现阶段务实选择这样的一个定位，并在如城市医疗、家政等社会配套方面服务于这样一个宜居城市体系会比仅仅宣传临安是“杭州城市后花园”有效的多。事实上杭州周边郊市也是有针对性地明确自己作为杭州城市的某类功能补充作用进而确定自身的楼市定位从而获得发展，如富阳就定位在娱乐上。

随着临安、杭州板块之间的价格“凹槽”已经开始凸显，预示着临安城区板块房产正面临新一轮的机遇，作为当地政府就要密切关注这方面动态，主动与房地产企业共同打造与市场相适的城市宜居体系，在宣传上形成抱团、聚合的效应，并运用新媒体和新思路进行策划，以利真正发挥房地产在带动地方经济和加快临安作为杭州西郊融入到大都市圈中的积极作用。

由于整个长三角房产大环境好转，加之临安市相对稳定的房产价格吸引，前三季度临安市商品房市场呈现价销两旺，今年房地产销售创历史新高已成定局。具体表现为：
1、房地产开发投资速度适中，今年1到9月全市房地产行业实际完成投资16.12亿元，与上年同比增长3.3%，高于杭州郊区、县1.49%的平均增长速度，投资量和投资增幅在七县（市）中均排第四位。
2、施工面积增幅较缓，新开工面积减少。1到9月房屋施工面积182.91万平方米，同比增8.91%，其中住宅面积145.99万平方米，同比增5.98%，新开工面积38.04万平方米，同比减少14.50%，其中住宅新开工面积29.76万平方米，同比减少28.97%。
3、商品房销售面积同比翻番。2007年前三季度全市商品房销售面积达46.44万平方米，是去年同期的2.4倍，其中住宅为43.12万平方米，计2845套（其中总交易量含经济适用房交易4.01万平方米，住宅含经济适用住房3.7万平方米，计333套；总计销售住宅多层2040套，高层536套，低层269套），同比分别增长143.07%和143.16%，即使剔除经济适用房交易，销售面积仍同比上升120%之多。其中成交量较大的楼盘集中在三类产品中：一是市区性价比高的楼盘，主要有樱花公馆4.66万平方米（378套）、左邻右里2.69万平方米（238套）；二是市区高品质楼盘，主要有春天3.85万平方米（264套）、枫林小城0.85万平方米（56套）；三是青山湖别墅楼盘，主要有青城山语间3.03万平方米（121套）、锦绣钱塘2.50万平方米（77套）、中都房产1.95万平方米（51套）。
4、商品房新增供应量减少。与投资项目数量放缓对应，市场新增供应量减缓。1至9月，我市批准商品房预售40.53万平方米，同比下降6.72%，其中住宅上市量为33.20万平方米，计2104套（其中多层1189套，高层760套，低层150套），分别同比下降14.61%和21.99%，历年首次出现上市量小于交易量的情况，一方面说明房地产投资动力已经减缓，另方面也可能成为今后重新刺激房价上升的潜因。1至9月上市量较大的楼盘有：樱花公馆6.08万平方米（488套）、黄金水岸二期4.51万平方米（284套）、恒晟逸家2.91万平方米（222套）。
5、住宅低价房涨幅变小，高价房涨幅变大。2007年前三季度，我市商品房成交金额累计达17.8亿元，成交均价为4446元/平方米。其中多层住宅商品房平均价格为2970元/平方米，同比上升7.76%，高层住宅商品房平均成交价格为4163元/平方米，同比上涨2.06%，低层成交价格为9016元/平方米，同比上涨52.17%，商业用房成交均价5652元/平方米，同比下跌7.10%。
6、存量房消化压力仍然巨大，市场遗留的有效供给不合理依然未得到扭转。自2003年开始备案管理以来，截至2007年9月30日，我市累计批准商品房预售面积为 210万平方米，已经实现商品房成交103万平方米，待售房源总量为107万平方米，其中待售住宅面积为79万平方米，计5149套。
7、二手房市场仍显低迷。前三季度我市二手房市场共累计实现成交20.24万平方米，比上年同期上升17.81%，其中住宅二手房成交10.81万平方米，计976套，同比分别下降1.09%和0.41%。二手房中各类成交均价分别为：多层住宅2277元/平方米，同比上升0.89%；高层住宅，2857元/平方米，同比下跌11.93%；商业用房7683元/平方米，同比上升102.56%。

根据市委、市政府提出的着力构建杭州西郊现代化生态市的指导思想，今年我们贯彻国家对房地产市场的宏观调控政策，以调整住房结构和稳定住房价格为两大重点，结合主动融入大杭州战略，积极构建生态品质楼市，临安房地产市场在保持稳定健康发展的同时也体现出新的形势和特征。

一、房地产市场概况
1、房地产开发投资速度适中。年初我们曾预测我市今年房地产总投资额将为20.893亿元，截止6月底，全市房地产行业实际完成投资9.6296亿元，与上年同比增长10.2%，较杭州郊区、县9.36%的平均增长速度稍高0.84%，投资总量在七县（市、区）中排第四位，增幅列第五位。
2、施工与竣工面积减少，竣工进入高峰期。上半年房屋施工面积150.7165万平方米，同比减少2%，其中住宅面积118.6489万平方米，同比减少5.9%，新开工面积24.5486万平方米，同比减少15.8%，其中住宅新开工面积21.1207万平方米，同比减少26.27%。我市2006年至今共办理房地产施工许可44个项目，总计106.35万平方米，总计投资额9.33亿元，其中已开工预计至今年将竣工的房地产项目为21个，预计至明年竣工的项目为17个，今年将为竣工高峰年。上半年我市房地产竣工面积13.6054万平方米，为去年同期的2.7倍，其中住宅竣工面积9.1302万平方米，为去年同期的3.18倍。
3、销售面积一路创高，比去年同期增长一倍。2007年1-6月全市商品房销售面积达22.22万平方米，是去年同期的两倍，其中住宅为19.88万平方米，计1360套（其中总交易量含经济适用房交易3.1万平方米，住宅含经济适用住房2.9万平方米，计280套），同比分别增长113%和130%，即使剔除经济适用房交易，销售面积仍同比上升78%之多。
4、商品房新增供应量减少。与投资项目数量放缓对应，市场新增供应量减缓。1至6月，我市批准商品房预售21万平方米，同比下降17%，出现历年首次上市量小于交易量的情况，一方面说明房地产投资动力已经减缓，另方面也可能成为今后重新刺激房价上升的潜因。
5、住宅低价房涨幅变小，高价房涨幅变大。2007年上半年，我市商品房成交金额累计达8.23亿元，成交均价为3703元/m2。其中多层住宅商品房平均价格为2797元/平方米，与去年同期基本持平，高层住宅商品房平均成交价格为4599元/平方米，同比上涨26%，别墅成交价格为7194元/平方米，同比上涨23%。
6、房地产业保持我市第三产业的支柱产业。上半年房地产类的地方税实现总额为22.9172亿元，其中契税入库4.629亿元，比去年同期增长30.36%。
7、青山湖生态景观房产开发初具规模。截至上半年，青山湖生态景观房产板块总计划用地643.4598万平方米，已领土地证面积506.8564万平方米，计划开发别墅3854幢，排屋2038户，公寓2903套，已规划审批别墅2633幢，排屋408户，在建或已建别墅978套，排屋24户。至今已销售别墅608幢，其中本地购房人购买28幢，占4.01%，外埠购买占95.99%，其中杭州地区购买454幢，占74.67%，省内（除本埠、杭州）购买97幢，占15.95%，外省购买16幢，占2.63%，外籍购买13幢，占2.14%。

二、当前我市房地产市场存在的几个问题
分析上半年我市商品房交易再次出现复苏，主要藉于以下因素：一是近两年宏观调控令房价逐步回归理性，房屋结构调整趋于合理，自住型需求经过长期观望后逐步释放。二是经过一段时间的财富积累，市民改善住房需求有所上升，而一段时间来股市大涨，部分股市资金向楼市转移，再加上近期通胀抬头，货币资本的持有者会选择固定资产投资，高端房地产物业更是其不二之选。今年上半年高端房地产物业的销售见好无疑对市场成交直接起到了拉动作用，以青山湖别墅和市中心“春天”为代表的高档住宅消费占据了市场的相当份额，其中青山湖别墅占上半年销售面积的13.5%，销售总额的26.2%，“春天”也分别占到9.6%和14.9%。三是土地供应得以限制，使新增楼盘和新开工量减少，随着以往开发楼盘集中进入竣工期，可能促成我市楼市准现房时代到来。但在楼市出现这些新形势下，一些老问题也依旧存在，这些问题包括：
（一）存量房消化压力仍然巨大，市场有效供给不合理。自2003年开始备案管理以来，截至2007年6月30日，我市累计批准商品房预售面积为 191.8万平方米，已经实现商品房成交86万平方米，待售房源总量为105.8万平方米，其中待售住宅面积为81.6万平方米，计5298套。存量房数量一直较高，不仅造成了许多房屋资源的浪费，而且也不经济不环保，相对于“左邻右里”、“樱花公馆”等新发中小户型楼盘取得不俗业绩，存量房主要存着地段、定价、户型定位的不合理性。有效供给小和存量房数量大，这看似互相矛盾的两种现象共同存在着，是当前房地产市场面临的最重要的问题。
（二）二手房市场仍显低迷，不利商品房流通。虽然上半年我市二手房市场共累计实现成交11.6万平方米，比上年同期上升17.6%，但其中住宅为6.7万平方米，计597套，与去年同比销售面积和数量均下降4%，二手房中各类成交均价分别为：多层住宅2201元/平方米，同比下跌2.7%；高层住宅，2794元/平方米，同比下跌10.4%；商业用房10085元/平方米，同比上升96%。说明二手房交易主要体现受商业用房的价升量涨，而住宅部分依然维持价跌量缩趋势，原因除受调控政策影响，流通环节税费增加以外，城市功能布局本身的限制也是导致活力不足的原因之一。
（三）相关基础设施及投资环境配套急待完善。随着去年底杭徽高速公路的通车，拉近了临安与杭州市的交通距离，为临安融入大杭州提供了有利条件，但高速公路同样也是把双刃剑，一方面可以缩短融入都市圈的时差半径，另一方面也可能使投资者与购房者更易延伸来获取替代选择。目前石临公路连接杭州文一路西延段建设尚未实施，02省道收费问题仍未解决，使杭州至临安在交通距离缩短的同时，心理距离照样存在。另方面，市政及城市功能配套设施不齐全，布局不合理，不仅可能导致青山湖区块建设中出现烂屋楼，也是造成城区部分楼盘滞销与二手房市场不活跃的原因之一。部分企业反映受让土地久未拆迁到位，施工中存在村民要挟或冲突行为，也应引起相关职能部门的重视并及时解决。
（四）城市整体形象宣传欠缺，商品房外销数量逐年递减。据统计，2005年我市成交住宅商品房中外地购房量占到其中56.28%，为985套，去年该比率已降至31.74%，为646套，今年上半年我市成交住宅商品房外地购房比率为36%，成交套数490套。外地购房比率下降一方面说明本地购房者已成为我市房地产市场的主要消费对象，但另方面受本地消费力的限制，如不能通过城市形象整体包装宣传吸引外地购买力，外地购房比率持续下降，且已出现绝对数量上的减少，将不利消化存量商品房的市场压力。
（五）开发企业呈“多、小、散”状况。截止上半年，我市房地产开发企业共计63家，其中外地注册企业10家，本地注册企业53家，二级资质企业5家，三级资质企业14家，四级资质企业1家，项目资17家，暂定资质26家。从产业构成比例看并不优化合理。特别是之前“退二进三”过程中涌现的一批小规模、小项目企业，不仅数量多、分布分散、管理难度大，也为今后物业形成以后的规范管理留下隐患。
（六）住房结构比例落实存在实际操作难度。去年底我们按照《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》和建设部《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》精神，编制了《临安市住房建设近期规划（2006.6-2008.5）》，对自去年6月1日起新审批、新开工的商品住房建设套型建筑面积进行限定。但截止上月，在我市2006年6月1日以来的新审批项目，计9.3567万平方米建筑面积中，实际90平方米以下住房仅占面积比重的27.53%，如何根据总量与项目相结合的原则，切实落实在土地使用权出让或划拨前限定住房结构比例，仍有待完善程序与操作可行性。
（七）住房保障制度有待进一步健全。目前我市住房保障制度建设中存在的主要问题及难点，一是住房保障制度的覆盖面有待进一步扩大；二是企业住房分配货币化工作缺乏资金保障；三是廉租房“应保尽保”与动态管理退出机制有待建立。

三、两点思考
今年初，我们提出要正确看待房地产市场调控的作用，既要把握好贯彻落实宏观调控与完善住房保障体制这两条主线，同时又要在保障城市居民对住房刚性需求的前提下，兼顾弹性较大的外地购房者对我市生态品质楼市的柔性需求，实现“不动产”在区域中的可替代性作用，使我市城区板块房产成为能够解决杭州中低收入者住房问题的可替代资源，特别重点发挥青山湖景观楼盘的生态品牌优势和性价优势，满足杭州周边区域在市场同类型房产保持收缩且缺少顶级的山水环境景观资源配置形势下，消费者实现住宅升级需求，借此促进我市房地产加快融入大杭州都市楼盘板块，实现与杭州城区的无缝对接，带动本地经济增长和城市建设与环境优化。通过半年实践，我们觉得还应解放思想，开拓两种思路。
一是弹性看待和处理行业管理和发展的思路。当前在宏观调控下，房地产行业在面临机遇的同时也承受着不同以往的压力，而房地产业又是一个关联度很大的产业，与房地产相关的经济领域和涉及的社会问题非常广泛，这就需要有像橡胶一样的精神，能够学会自我消化和吸收来自政策、社会舆论、企业、市场的多方面外部压力，不传递或少传递给下游和别的行业与部门。这块橡胶不能太软，因为太软了，就达不到缓冲的作用，那样压力和冲撞照样会传递下去，所以管理上必须要有原则，但也不能太硬，太硬就会使自己本身增加冲撞，难以创造一个平稳、和谐发展的环境。
二是发现产业新领域，努力挖掘房地产业对经济持续贡献能力的思路。房地产开发作为推动我市经济发展的支柱产业之一，保持其健康发展有利带动地方经济的持续增收，一直来我们比较集中关注其中的住宅建设，相对忽视商业项目的开发。现在住宅房地产建设一方面因关系民生受到各种调控限制，另一方面我们也看到新盘上市量已开始趋少，今后可售房源也将相应下降，但随着城市商业化程度提高的需要，房地产商业项目势必成为另一个市场热点和房地产的又一经济增长点。房地产商业项目不仅较其它物业回报率高，而且市场化程度更大，有利发挥房地产业带动地方经济的持续推进作用，并起到聚拢人气，提升城市档次，塑造城市商业特色的作用。在我市新区建设和旧城市改造中可采取引进房地产企业开发商业街的模式，通过房地产企业培养商业项目，来建立和适应未来城市个性化市场的发育。

落实宏观调控政策，兼顾房地产刚柔需求
主动融入大杭州，构建生态品质楼市

临安市第十二次党代会和第十四届一次人代会都提出了今后五年发展的指导思想是着力构建杭州西郊现代化生态市，即立足于杭州市区西部近郊的定位，主动与杭州城区无缝对接，增强“同城意识”，高度融入大杭州、大都市。作为临安市第三产业的支柱产业的房地产业同样面临着前所未有的发展机遇和面对前所未有的挑战。

一、 临安市2006年房地产行业状况

截止2006年底，临安市房地产开发企业共计61家，其中外地注册企业9家，本地注册企业52家，二级资质企业5家，三级资质企业14家，四级资质企业1家，项目资质16家，暂定资质25家。

临安市房地产行业在经历了2000年至2003年的投资快速增长期后，伴随2004年下半年起宏观调控力度的加强进入调整阶段，行业内部竞争加剧，市场逐渐转向买方市场。2006年临安市房地产市场在延续调整中总体保持稳定、理性的发展势头，市场更加成熟规范，商品房销售出现回升，市场供应结构逐步优化，房价基本实现稳定。主要有以下五方面的情况：

（一）开发进度放缓，开工面积减少，成本提高。
据统计，2006年全市房地产完成投资20.39亿元，比上年增长13.9%，施工面积197.01万平方米，比上年增长9.4%，但其中当年新开工面积萎缩，仅67.4万平方米，同比下降34.5%，全年实现竣工26.69万平方米，同比增加58.6%。房地产开发中，住宅建设依旧占绝大部分比重，分别占全年房屋施工面积的80.4%，新开工面积的88.25%和竣工总面积的70.41%。住宅开发类型呈多样化。去年施工面积中普通住宅与非普通住宅的比例为3.06：17.26，在新开工面积中该比例已提高到8.15:24.72，可见随着去年房地产新政70/90政策的落实，市场上房地产产品的格局正在改变。

（二）住宅商品房交易出现回暖，房价稳中有升。
2006年商品房交易面积32.73万平方米，同比上升41.9%，是仅次于2004年的历史第二高峰，其中住宅交易面积30.37万平方米；全年预售许可67.68万平方米，基本与上年持平，其中住宅59.76万平方米；商品房住宅成交均价为3685元/平方米，同比上升7.4%。其中多层住宅实际销售面积为21万平方米，计1636套，均价2776.61元/平方米，比2005年下降4.61%；高层住宅实际销售面积3.2万平方米，计204套，均价4408.75元/平方米，比上年上涨8.73%；别墅实际销售6.18万平方米，计210套，均价6402.51元/平方米，比上年上涨27.07%。二年房市场方面，全年实现二手房成交25.01万平方米，同比上升42.5%，二手房住宅成交均价2283元/平方米，同比上升2.3%。

（三）内需消费进一步扩大，楼市热点逐步形成。
从2006年全市商品房合同备案统计看，本地购房面积与外地购房面积的比值为1.74，比上年比值0.93有较大增加，套数比为2.49，上年同期这一比值为1.34，销售总值比由2005年的0.93上升到去年的1.21，内需消费已成为临安市房地产市场的主要消费，目前仅在别墅销售上，外地购买力依旧占有绝对份额，分别占到别墅销售面积的91.05%和套数的92.23%。楼市销售热点呈现为，一是以别墅为主的青山湖板块销售形势持续呈良好态势，二是以“左邻右里”为代表的中小户型楼盘取得不俗业绩，三是以“大地·春天”为代表的本地现房高端房源前期宣传进入收效期而出现复苏。

（四）住房保障制度得到完善，覆盖面有待进一步扩大。
临安市去年计划建设经济适用住房24万平方米，年内新开工计划项目6个，当年实际在建经济适用房面积18万平方米，其中6万平方米为新开工面积，全年累计竣工经济适用住房12万平方米，共计692套。为进一步完善临安市城镇最低收入家庭的住房保障制度，逐步解决城镇最低收入家庭的住房困难，临安市于2005年11月出台了《临安市城镇廉租住房管理暂行办法》，截止2006年底全市共有37户城镇低保家庭和特困家庭享受到了廉租住房政策。2006年全市对机关及财政负担事业单位发放住房补贴计6101人，发放补贴金额5126.3万元，企业发放职工数为363人，发放总额1030.7万元。
但从分析看，临安市住房保障体系中存在以下不足之处：一是经济适用房，包括拆迁安置房的供给形式单一，结构不合理，表现在普遍建筑面积偏大，位置偏僻，价格偏高；二是廉租房、经济适用租赁房政策仍待进一步落实和出台；三是公积金覆盖面不广。以上问题使目前的住房保障制度仍难真正满足中低收入人群的需求。

（五）物业管理发展处于转型期，企业面临生存隐患。
目前，临安市有29家物业管理企业，其中外来企业7家，二级资质企业4家（其中本地1家，外地3家）。随着一些知名品牌企业进入临安市市场，带动物业管理业由原依附于房产开发商向独立发展转型，但实际管理中却反映出矛盾突出，难点较多，隐患较大，特别是业主意识不强，行政职能部门配合失调，老小区积重难返等问题，直接影响到物管行业的健康发育。

二、2007年临安市房产市场预测

从2006年末至今年头两月的临安市房产市场情况分析，反映出以下四个特征：

（一）楼市暂缺新面孔，市场供给充足。
根据市行政审批中心的统计，2006年临安市批准商品房建设项目46项，共计建筑面积112.08万平方米，其中1至5月批准39项，建筑面积99.189万平方米，6至12月下降至7项，12.891万平方米。2007年至今仍没有新的商品房建设规划项目报审。
在市场供应方面，截至2006年12月31日临安市房产网的统计，累计批准商品房预售面积为167.93万平方米，已经实现商品房成交65.42万平方米，纳入房产网的待售房源总量为102.51万平方米，其中待售住宅面积为80.5万平方米，计5370套。

（二）商品房价格继续维持稳中上升。
1-2月，全市批准商品房预售1.27万平方米，商品房成交7.48万平方米，其中批准住宅预售1.06万平方米，成交7.03万平方米。商品房住宅成交均价为3902.31元/平方米，其中多层住宅实际销售面积为4.66万平方米，计337套，均价2966.52元/平方米；高层住宅实际销售面积1.33万平方米，计89套，均价4716.74元/平方米；别墅实际销售1.03万平方米，计35幢，均价7081.61元/平方米。

（三）本地购房成消费主体，外地购房带动成交金额。
今年头两月，商品房本地购房面积与外地购房面积比值为1.09，套数比为1.56，销售总值比为0.77。说明市场本地刚性需求依然支持房产市场发展，而外来别墅购房者的柔性需求则带来大量成交金额，1至2月共预售别墅35幢，97.14%为外地购房者买入，成交金额7118.42万元，占全部住宅预售成交金额的71.26%，占全部住宅成交金额（含现房）的48.13%。

（四）二手房市场呈现萎缩。
1-2月仅成交2.81万平方米，均价1560.15元/平方米，其中二手房住宅成交均价为1975.13元/平方米，均远低于去年平均水平。

根据以上分析预测，临安市2007年将出现商品房总上市量趋小，供应结构趋于合理，中小户型房产品供应增多，商品房交易量、交易价格稳中有升的趋势，而二手房市场随交易环节的成本增加和调控后新政下的中小户型商品房的取代，将继续维持低迷状况。这里需要指出的是，虽然市场供应充足，但其中可用于满足中低消费对象的有效供给依然显得不足，而一些调控前的已有产品仍会构成对市场的消化压力，所以今年在市场调控上，一方面要增加有效供给引导需求，稳定价格，规范市场，另一方面要继续促进房产品外销。
　　
三、对未来房地产开发管理工作的建议
　　
按照国家关于以调整住房结构，稳定住房价格为两大重点落实房地产调控的要求和临安市提出融入大都市的发展方向，我们从去年起着重做了两项工作，一是明确了新建住房结构比例，并发挥税收、信贷、土地等政策调节作用，合理控制城市房屋拆迁规模和进度，同时进一步开展整顿和规范房地产市场秩序，积极解决低收入家庭的住房困难，完善房地产统计和信息披露制度，二是编制完善了《临安市住房建设近期规划（2006.6-2008.5）》、《临安市“十一五”房地产发展规划（2006-2010）》、《临安市房地产发展规划（2006-2020）》等一系列专项规划，加强对未来房地产发展建设的指导和统筹。为使这些措施与规划落实到位并取得成效，促进临安市房地产市场的持续、健康、稳定发展，我们认为要树立两种认识，继续做好五项工作。

（一）要树立正确看待房地产市场调控作用的认识。
首先，应认识房地产是一个高度地区性和高度差异化的产业。从房地产的别称“不动产”就说明了它仅在有联系的地区区域内有可替代性，是地区性的城市经济现象，所以临安房产如能真正融入到杭州楼市板块中，成为能够解决杭州中低收入者住房问题的可替代资源，则可视作临安实现与杭州城区无缝对接，高度融合的推动结果和象征。其次，需看到房地产业又是一个关联度很大的产业，与房地产相关的经济领域和涉及的社会问题非常广泛。从某种程度说，房地产承担着带动国民经济增长、进行城市基础设施建设和优化环境、向居民提供住房、引进外资、新农村建设等多重责任。宏观调控的目的是保持经济平稳增长和价格总水平的稳定，其中对房地产业的基本要求应是房价稳中趋升和房地产业持续健康发展，而不能简单以为只有房地产的总体价格水平下降才是确保中低收入者都可以买得起房。事实上房地产的总体价格水平如果大幅度下降，通常意味着宏观经济不景气，工资收入水平和就业率将下降，居民的购房和租房能力反而下降。所以，就宏观而言，保持房地产的总体价格水平稳中有升，从而保持经济强劲增长，就业和收入水平随之提高，才最有利于增强居民特别是中等收入阶层购房能力和低收入者租房能力。第三，要把通过完善市场竞争秩序作为稳定住房价格的首要手段。房价的最终决定因素还在于现实的供求状况，同时也受土地使用权费提高、建材价格、劳动力价格大幅上升等因素致使住房建设成本提高，及目前投资渠道狭窄，房价上涨预期引发“羊群效应”等条件共同作用，仅仅将房价过高迁怒“开发商的无良哄抬”与“地方政府的推波助澜”并不符合市场价值变动规律。合理的价格只能形成于有效的市场竞争，所以必须加强对房地产秩序的监督与整治，依然惩治房地产开发、交易、中介等环节的违法违规行为。

（二）要树立兼顾楼市刚柔需求的认识。
2006年，刚性需求成为临安市楼市的主导力量，与中央倡导的自住型住宅消费一脉相承，然而，在市场经济条件下，楼市的柔性需求也不容忽视。
“刚性需求”是指按临安经济发展规划，可通过预期人口与居住水平、旧城改造建设需求预测的住宅内需总量，它的增长具有相对的稳定性。所谓“柔性需求”是指相对刚性需求，弹性较大的外来购房等因素，事实证明以外地购房者为主要消费群的青山湖板块房产已成为临安市经济发展中一支具有相当潜力且不容忽视的推动力量。柔性需求对未来发挥临安市房地产生态品牌优势和性价比优势，推动以青山湖景观房产为重点的外来购房者消费，促进临安市房地产融入到大杭州都市楼盘板块中有着巨大的潜力并将起到重要作用。临安房产自有“生态、自然、物美、价廉”的比较竞争优势，临安房产的最大卖点就在其生态环境，特别是青山湖周边房产，在市场同类型房产保持收缩且缺少顶级的山水环境等景观资源配置形势下，更能够满足市场住宅升级的柔性需求需要，加之杭徽高速公路和规划中的石临公路连接杭州文一路西延段投入建设而打通临安市任督二脉，借助稀缺环境和区位优势，必然成为融入大都市的一道亮点。当然，柔性需求的最大特点在于其动态性，它能否转化为成交量，还受影响于相应制约因素。但对于临安市房地产业来说，要在融入中彰显个性特色，发挥地方优势，取得共赢效益，就要把握好总体上的刚性需求与局部的柔性需求相结合，调控前的已有产品与调控后新政下的产品相结合。

在以上认识前提下，为与杭州打造最适宜居住的生活品质之城接轨，发挥临安市成为杭州西郊现代化生态市的特色，构建临安生态品质楼市，我们建议做好以下五项工作：

（一）进一步加大对房地产开发市场的管理。按照规范房市、稳定房价的宏观调控政策，一是要从源头出发，研究供地结构与供地策略，稳定土地市场。应针对当前的政策背景，选择相适的土地供应结构和供地方式，确定合理的供应规模并明确具体地块。同时，针对当前的政策调控，认真研究住宅用地的供应策略，以稳定土地市场。二是促进房地产信息整合，建设规范的房产信息化系统和建立房地产预警预报系统。当前，临安市房地产业相关信息收集渠道分散，房地产市场形势分析缺乏综合数据基础，应抓紧建设整合建设、统计、国土，以及房改、财税、银行等相关部门的基础数据库。在整合健全数据库建设基础上，建立房地产分析数学模型，建立发展预测系统，为市委市政府决策提供科学依据。三是严格落实房地产建设规划和市场秩序的监管审查。应确保公布实施的住房建设规划对开发建设地块进行平衡调整。建设、发改、工商、国土等部门要按照建设部等三部门的部署，对各自管理环节的违规行为依法进行处置，监察部门及时进行监督，重大案子组织联合执法。同时要正确引导舆论导向，加强对房地产市场调控政策的宣传，对提供虚假信息、恶意炒作、误导消费预期的行为严肃处理。

（二）进一步加快构建社会住房保障体制。住房保障是政府住房政策的核心内容之一，是政府不可回避的职责和任务。近年来，随着社会经济的发展和住房制度改革的深化，临安市城镇居民家庭住房条件已有了较大改善，但与住房市场化进程相比，住房保障制度的建设和推进还相对滞后，存在的主要问题包括住房保障资源配置效率相对较低，住房保障的覆盖范围不完全、廉租住房政策落实不到位，支持住房保障体系运行的保障基金、配套政策不完善等。建立和完善住房保障体系目前应遵循的指导方针和原则是继续培育壮大房地产市场，建立和发挥政府住房保障基金功能，充分发挥经济适用房、住房货币化分配和住宅公积金、廉租住房的保障作用，切实改善城市中低收入家庭的住房条件。建议临安市应改进和规范经济适用房制度，一是加强经济适用住房管理，研究新一轮经济适用房准入制度和经济适用住房上市交易和政府回购政策等，同时对经济适用房、拆迁安置房由实物补贴逐步向市场存量房调剂、货币分配过渡；二是对既不符合廉租住房配租条件但又无力购买经济适用房的住房困难家庭出台经济适用租赁住房政策；三是对最低生活保障家庭中的住房实现应保尽保，即廉租房建设要能对符合入住标准的低收入群体实现“全覆盖”。

（三）进一步加大基础设施投入建设力度。买房子某种意义上来说就是买配套，齐全的配套能为人居提供更方便、成本更低的生活方式，同时也是发挥政府服务职能，为房地产企业营造有利于开发的环境。特别是青山湖板块要根据企业项目要求，加快完善交通道路、供水、供电、公用设施等配套建设，健全区域服务功能，加快征地拆迁力度，尽快解决02省道收费站撤除等多年未解决问题，同时在小配套上严格落实《居住区配套设施建设管理条例》。

（四）推动房产企业品牌打造，构建生态品质楼市。临安市现已有开发企业60余家，但呈“多、小、散”状况。政府要积极推动房地产业者之间实现整合、兼并以及功能转换，使房地产业的参与者能够实现从规模扩张型发展到重视品牌、品质的集约型的发展转变。引导激活房地产一级市场即土地市场的交易，鼓励开发商之间的土地流转，利用市场的机制将土地配置给最有效率的开发商，实现土地资源在开发商之间的整合。同时，有计划、有步骤的引入外地有规模、有实力的开发商，提高临安市房地产业的总体水平。要引导培养房地产企业成为将社会基本价值与日常商业实践、运作和政策相整合，把公司的成功与社会的健康和福利密切相关，会全面考虑公司对所有利益相关人的影响的企业公民。为符合构建生态品质楼市的要求，还要把发展节能省地环保型建筑作为促进房地产业持续健康发展的一项重要内容，形成具有与临安市生态特点相符的住房建设和消费模式。

（五）克服物业管理“短腿”现象，营造和谐人居环境。物业管理工作直接关系社会的稳定、群众的生活以及地方房地产品的形象，为做好这项工作，一要对物业管理引起足够重视，建立健全领导机制。应尽快建立物业管理联席会议制度，由政府牵头，会同建设、执法、公安、街道社区、环保、工商、物价等相关部门对相应时期出现的问题难点共同协调配合处理，及时疏通解决；二要制定相关政策措施，培育行业健康发展。现阶段需尽快出台临安市物业维修基金管理和使用办法等相关政策，并对物业企业给予一定扶持，帮助转型期的物业管理行业健康发育；三要着力解决薄弱环节，协调开展综合治理。督促发挥街道居委会组织在物业管理上的协调作用，扭转老小区和物业管理失管区的“老大难”状况。

房地产行业的管理涉及众多部门，每个部门在一定程度上都有调控的能力，只有协调好这众多调控能力并形成合力，才能提升政府执行力和公信力，真正发挥调控效力，起到引导、服务、监管的效果，并顺应融入大都市，创新大发展，构建杭州西郊现代化生态市的目标，将临安房产融入到大杭州城市经济格局中去。