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落实宏观调控政策，兼顾房地产刚柔需求
主动融入大杭州，构建生态品质楼市

临安市第十二次党代会和第十四届一次人代会都提出了今后五年发展的指导思想是着力构建杭州西郊现代化生态市，即立足于杭州市区西部近郊的定位，主动与杭州城区无缝对接，增强“同城意识”，高度融入大杭州、大都市。作为临安市第三产业的支柱产业的房地产业同样面临着前所未有的发展机遇和面对前所未有的挑战。

一、 临安市2006年房地产行业状况

截止2006年底，临安市房地产开发企业共计61家，其中外地注册企业9家，本地注册企业52家，二级资质企业5家，三级资质企业14家，四级资质企业1家，项目资质16家，暂定资质25家。

临安市房地产行业在经历了2000年至2003年的投资快速增长期后，伴随2004年下半年起宏观调控力度的加强进入调整阶段，行业内部竞争加剧，市场逐渐转向买方市场。2006年临安市房地产市场在延续调整中总体保持稳定、理性的发展势头，市场更加成熟规范，商品房销售出现回升，市场供应结构逐步优化，房价基本实现稳定。主要有以下五方面的情况：

（一）开发进度放缓，开工面积减少，成本提高。
据统计，2006年全市房地产完成投资20.39亿元，比上年增长13.9%，施工面积197.01万平方米，比上年增长9.4%，但其中当年新开工面积萎缩，仅67.4万平方米，同比下降34.5%，全年实现竣工26.69万平方米，同比增加58.6%。房地产开发中，住宅建设依旧占绝大部分比重，分别占全年房屋施工面积的80.4%，新开工面积的88.25%和竣工总面积的70.41%。住宅开发类型呈多样化。去年施工面积中普通住宅与非普通住宅的比例为3.06：17.26，在新开工面积中该比例已提高到8.15:24.72，可见随着去年房地产新政70/90政策的落实，市场上房地产产品的格局正在改变。

（二）住宅商品房交易出现回暖，房价稳中有升。
2006年商品房交易面积32.73万平方米，同比上升41.9%，是仅次于2004年的历史第二高峰，其中住宅交易面积30.37万平方米；全年预售许可67.68万平方米，基本与上年持平，其中住宅59.76万平方米；商品房住宅成交均价为3685元/平方米，同比上升7.4%。其中多层住宅实际销售面积为21万平方米，计1636套，均价2776.61元/平方米，比2005年下降4.61%；高层住宅实际销售面积3.2万平方米，计204套，均价4408.75元/平方米，比上年上涨8.73%；别墅实际销售6.18万平方米，计210套，均价6402.51元/平方米，比上年上涨27.07%。二年房市场方面，全年实现二手房成交25.01万平方米，同比上升42.5%，二手房住宅成交均价2283元/平方米，同比上升2.3%。

（三）内需消费进一步扩大，楼市热点逐步形成。
从2006年全市商品房合同备案统计看，本地购房面积与外地购房面积的比值为1.74，比上年比值0.93有较大增加，套数比为2.49，上年同期这一比值为1.34，销售总值比由2005年的0.93上升到去年的1.21，内需消费已成为临安市房地产市场的主要消费，目前仅在别墅销售上，外地购买力依旧占有绝对份额，分别占到别墅销售面积的91.05%和套数的92.23%。楼市销售热点呈现为，一是以别墅为主的青山湖板块销售形势持续呈良好态势，二是以“左邻右里”为代表的中小户型楼盘取得不俗业绩，三是以“大地·春天”为代表的本地现房高端房源前期宣传进入收效期而出现复苏。

（四）住房保障制度得到完善，覆盖面有待进一步扩大。
临安市去年计划建设经济适用住房24万平方米，年内新开工计划项目6个，当年实际在建经济适用房面积18万平方米，其中6万平方米为新开工面积，全年累计竣工经济适用住房12万平方米，共计692套。为进一步完善临安市城镇最低收入家庭的住房保障制度，逐步解决城镇最低收入家庭的住房困难，临安市于2005年11月出台了《临安市城镇廉租住房管理暂行办法》，截止2006年底全市共有37户城镇低保家庭和特困家庭享受到了廉租住房政策。2006年全市对机关及财政负担事业单位发放住房补贴计6101人，发放补贴金额5126.3万元，企业发放职工数为363人，发放总额1030.7万元。
但从分析看，临安市住房保障体系中存在以下不足之处：一是经济适用房，包括拆迁安置房的供给形式单一，结构不合理，表现在普遍建筑面积偏大，位置偏僻，价格偏高；二是廉租房、经济适用租赁房政策仍待进一步落实和出台；三是公积金覆盖面不广。以上问题使目前的住房保障制度仍难真正满足中低收入人群的需求。

（五）物业管理发展处于转型期，企业面临生存隐患。
目前，临安市有29家物业管理企业，其中外来企业7家，二级资质企业4家（其中本地1家，外地3家）。随着一些知名品牌企业进入临安市市场，带动物业管理业由原依附于房产开发商向独立发展转型，但实际管理中却反映出矛盾突出，难点较多，隐患较大，特别是业主意识不强，行政职能部门配合失调，老小区积重难返等问题，直接影响到物管行业的健康发育。

二、2007年临安市房产市场预测

从2006年末至今年头两月的临安市房产市场情况分析，反映出以下四个特征：

（一）楼市暂缺新面孔，市场供给充足。
根据市行政审批中心的统计，2006年临安市批准商品房建设项目46项，共计建筑面积112.08万平方米，其中1至5月批准39项，建筑面积99.189万平方米，6至12月下降至7项，12.891万平方米。2007年至今仍没有新的商品房建设规划项目报审。
在市场供应方面，截至2006年12月31日临安市房产网的统计，累计批准商品房预售面积为167.93万平方米，已经实现商品房成交65.42万平方米，纳入房产网的待售房源总量为102.51万平方米，其中待售住宅面积为80.5万平方米，计5370套。

（二）商品房价格继续维持稳中上升。
1-2月，全市批准商品房预售1.27万平方米，商品房成交7.48万平方米，其中批准住宅预售1.06万平方米，成交7.03万平方米。商品房住宅成交均价为3902.31元/平方米，其中多层住宅实际销售面积为4.66万平方米，计337套，均价2966.52元/平方米；高层住宅实际销售面积1.33万平方米，计89套，均价4716.74元/平方米；别墅实际销售1.03万平方米，计35幢，均价7081.61元/平方米。

（三）本地购房成消费主体，外地购房带动成交金额。
今年头两月，商品房本地购房面积与外地购房面积比值为1.09，套数比为1.56，销售总值比为0.77。说明市场本地刚性需求依然支持房产市场发展，而外来别墅购房者的柔性需求则带来大量成交金额，1至2月共预售别墅35幢，97.14%为外地购房者买入，成交金额7118.42万元，占全部住宅预售成交金额的71.26%，占全部住宅成交金额（含现房）的48.13%。

（四）二手房市场呈现萎缩。
1-2月仅成交2.81万平方米，均价1560.15元/平方米，其中二手房住宅成交均价为1975.13元/平方米，均远低于去年平均水平。

根据以上分析预测，临安市2007年将出现商品房总上市量趋小，供应结构趋于合理，中小户型房产品供应增多，商品房交易量、交易价格稳中有升的趋势，而二手房市场随交易环节的成本增加和调控后新政下的中小户型商品房的取代，将继续维持低迷状况。这里需要指出的是，虽然市场供应充足，但其中可用于满足中低消费对象的有效供给依然显得不足，而一些调控前的已有产品仍会构成对市场的消化压力，所以今年在市场调控上，一方面要增加有效供给引导需求，稳定价格，规范市场，另一方面要继续促进房产品外销。
　　
三、对未来房地产开发管理工作的建议
　　
按照国家关于以调整住房结构，稳定住房价格为两大重点落实房地产调控的要求和临安市提出融入大都市的发展方向，我们从去年起着重做了两项工作，一是明确了新建住房结构比例，并发挥税收、信贷、土地等政策调节作用，合理控制城市房屋拆迁规模和进度，同时进一步开展整顿和规范房地产市场秩序，积极解决低收入家庭的住房困难，完善房地产统计和信息披露制度，二是编制完善了《临安市住房建设近期规划（2006.6-2008.5）》、《临安市“十一五”房地产发展规划（2006-2010）》、《临安市房地产发展规划（2006-2020）》等一系列专项规划，加强对未来房地产发展建设的指导和统筹。为使这些措施与规划落实到位并取得成效，促进临安市房地产市场的持续、健康、稳定发展，我们认为要树立两种认识，继续做好五项工作。

（一）要树立正确看待房地产市场调控作用的认识。
首先，应认识房地产是一个高度地区性和高度差异化的产业。从房地产的别称“不动产”就说明了它仅在有联系的地区区域内有可替代性，是地区性的城市经济现象，所以临安房产如能真正融入到杭州楼市板块中，成为能够解决杭州中低收入者住房问题的可替代资源，则可视作临安实现与杭州城区无缝对接，高度融合的推动结果和象征。其次，需看到房地产业又是一个关联度很大的产业，与房地产相关的经济领域和涉及的社会问题非常广泛。从某种程度说，房地产承担着带动国民经济增长、进行城市基础设施建设和优化环境、向居民提供住房、引进外资、新农村建设等多重责任。宏观调控的目的是保持经济平稳增长和价格总水平的稳定，其中对房地产业的基本要求应是房价稳中趋升和房地产业持续健康发展，而不能简单以为只有房地产的总体价格水平下降才是确保中低收入者都可以买得起房。事实上房地产的总体价格水平如果大幅度下降，通常意味着宏观经济不景气，工资收入水平和就业率将下降，居民的购房和租房能力反而下降。所以，就宏观而言，保持房地产的总体价格水平稳中有升，从而保持经济强劲增长，就业和收入水平随之提高，才最有利于增强居民特别是中等收入阶层购房能力和低收入者租房能力。第三，要把通过完善市场竞争秩序作为稳定住房价格的首要手段。房价的最终决定因素还在于现实的供求状况，同时也受土地使用权费提高、建材价格、劳动力价格大幅上升等因素致使住房建设成本提高，及目前投资渠道狭窄，房价上涨预期引发“羊群效应”等条件共同作用，仅仅将房价过高迁怒“开发商的无良哄抬”与“地方政府的推波助澜”并不符合市场价值变动规律。合理的价格只能形成于有效的市场竞争，所以必须加强对房地产秩序的监督与整治，依然惩治房地产开发、交易、中介等环节的违法违规行为。

（二）要树立兼顾楼市刚柔需求的认识。
2006年，刚性需求成为临安市楼市的主导力量，与中央倡导的自住型住宅消费一脉相承，然而，在市场经济条件下，楼市的柔性需求也不容忽视。
“刚性需求”是指按临安经济发展规划，可通过预期人口与居住水平、旧城改造建设需求预测的住宅内需总量，它的增长具有相对的稳定性。所谓“柔性需求”是指相对刚性需求，弹性较大的外来购房等因素，事实证明以外地购房者为主要消费群的青山湖板块房产已成为临安市经济发展中一支具有相当潜力且不容忽视的推动力量。柔性需求对未来发挥临安市房地产生态品牌优势和性价比优势，推动以青山湖景观房产为重点的外来购房者消费，促进临安市房地产融入到大杭州都市楼盘板块中有着巨大的潜力并将起到重要作用。临安房产自有“生态、自然、物美、价廉”的比较竞争优势，临安房产的最大卖点就在其生态环境，特别是青山湖周边房产，在市场同类型房产保持收缩且缺少顶级的山水环境等景观资源配置形势下，更能够满足市场住宅升级的柔性需求需要，加之杭徽高速公路和规划中的石临公路连接杭州文一路西延段投入建设而打通临安市任督二脉，借助稀缺环境和区位优势，必然成为融入大都市的一道亮点。当然，柔性需求的最大特点在于其动态性，它能否转化为成交量，还受影响于相应制约因素。但对于临安市房地产业来说，要在融入中彰显个性特色，发挥地方优势，取得共赢效益，就要把握好总体上的刚性需求与局部的柔性需求相结合，调控前的已有产品与调控后新政下的产品相结合。

在以上认识前提下，为与杭州打造最适宜居住的生活品质之城接轨，发挥临安市成为杭州西郊现代化生态市的特色，构建临安生态品质楼市，我们建议做好以下五项工作：

（一）进一步加大对房地产开发市场的管理。按照规范房市、稳定房价的宏观调控政策，一是要从源头出发，研究供地结构与供地策略，稳定土地市场。应针对当前的政策背景，选择相适的土地供应结构和供地方式，确定合理的供应规模并明确具体地块。同时，针对当前的政策调控，认真研究住宅用地的供应策略，以稳定土地市场。二是促进房地产信息整合，建设规范的房产信息化系统和建立房地产预警预报系统。当前，临安市房地产业相关信息收集渠道分散，房地产市场形势分析缺乏综合数据基础，应抓紧建设整合建设、统计、国土，以及房改、财税、银行等相关部门的基础数据库。在整合健全数据库建设基础上，建立房地产分析数学模型，建立发展预测系统，为市委市政府决策提供科学依据。三是严格落实房地产建设规划和市场秩序的监管审查。应确保公布实施的住房建设规划对开发建设地块进行平衡调整。建设、发改、工商、国土等部门要按照建设部等三部门的部署，对各自管理环节的违规行为依法进行处置，监察部门及时进行监督，重大案子组织联合执法。同时要正确引导舆论导向，加强对房地产市场调控政策的宣传，对提供虚假信息、恶意炒作、误导消费预期的行为严肃处理。

（二）进一步加快构建社会住房保障体制。住房保障是政府住房政策的核心内容之一，是政府不可回避的职责和任务。近年来，随着社会经济的发展和住房制度改革的深化，临安市城镇居民家庭住房条件已有了较大改善，但与住房市场化进程相比，住房保障制度的建设和推进还相对滞后，存在的主要问题包括住房保障资源配置效率相对较低，住房保障的覆盖范围不完全、廉租住房政策落实不到位，支持住房保障体系运行的保障基金、配套政策不完善等。建立和完善住房保障体系目前应遵循的指导方针和原则是继续培育壮大房地产市场，建立和发挥政府住房保障基金功能，充分发挥经济适用房、住房货币化分配和住宅公积金、廉租住房的保障作用，切实改善城市中低收入家庭的住房条件。建议临安市应改进和规范经济适用房制度，一是加强经济适用住房管理，研究新一轮经济适用房准入制度和经济适用住房上市交易和政府回购政策等，同时对经济适用房、拆迁安置房由实物补贴逐步向市场存量房调剂、货币分配过渡；二是对既不符合廉租住房配租条件但又无力购买经济适用房的住房困难家庭出台经济适用租赁住房政策；三是对最低生活保障家庭中的住房实现应保尽保，即廉租房建设要能对符合入住标准的低收入群体实现“全覆盖”。

（三）进一步加大基础设施投入建设力度。买房子某种意义上来说就是买配套，齐全的配套能为人居提供更方便、成本更低的生活方式，同时也是发挥政府服务职能，为房地产企业营造有利于开发的环境。特别是青山湖板块要根据企业项目要求，加快完善交通道路、供水、供电、公用设施等配套建设，健全区域服务功能，加快征地拆迁力度，尽快解决02省道收费站撤除等多年未解决问题，同时在小配套上严格落实《居住区配套设施建设管理条例》。

（四）推动房产企业品牌打造，构建生态品质楼市。临安市现已有开发企业60余家，但呈“多、小、散”状况。政府要积极推动房地产业者之间实现整合、兼并以及功能转换，使房地产业的参与者能够实现从规模扩张型发展到重视品牌、品质的集约型的发展转变。引导激活房地产一级市场即土地市场的交易，鼓励开发商之间的土地流转，利用市场的机制将土地配置给最有效率的开发商，实现土地资源在开发商之间的整合。同时，有计划、有步骤的引入外地有规模、有实力的开发商，提高临安市房地产业的总体水平。要引导培养房地产企业成为将社会基本价值与日常商业实践、运作和政策相整合，把公司的成功与社会的健康和福利密切相关，会全面考虑公司对所有利益相关人的影响的企业公民。为符合构建生态品质楼市的要求，还要把发展节能省地环保型建筑作为促进房地产业持续健康发展的一项重要内容，形成具有与临安市生态特点相符的住房建设和消费模式。

（五）克服物业管理“短腿”现象，营造和谐人居环境。物业管理工作直接关系社会的稳定、群众的生活以及地方房地产品的形象，为做好这项工作，一要对物业管理引起足够重视，建立健全领导机制。应尽快建立物业管理联席会议制度，由政府牵头，会同建设、执法、公安、街道社区、环保、工商、物价等相关部门对相应时期出现的问题难点共同协调配合处理，及时疏通解决；二要制定相关政策措施，培育行业健康发展。现阶段需尽快出台临安市物业维修基金管理和使用办法等相关政策，并对物业企业给予一定扶持，帮助转型期的物业管理行业健康发育；三要着力解决薄弱环节，协调开展综合治理。督促发挥街道居委会组织在物业管理上的协调作用，扭转老小区和物业管理失管区的“老大难”状况。

房地产行业的管理涉及众多部门，每个部门在一定程度上都有调控的能力，只有协调好这众多调控能力并形成合力，才能提升政府执行力和公信力，真正发挥调控效力，起到引导、服务、监管的效果，并顺应融入大都市，创新大发展，构建杭州西郊现代化生态市的目标，将临安房产融入到大杭州城市经济格局中去。