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根据市委、市政府提出的着力构建杭州西郊现代化生态市的指导思想，今年我们贯彻国家对房地产市场的宏观调控政策，以调整住房结构和稳定住房价格为两大重点，结合主动融入大杭州战略，积极构建生态品质楼市，临安房地产市场在保持稳定健康发展的同时也体现出新的形势和特征。

一、房地产市场概况
1、房地产开发投资速度适中。年初我们曾预测我市今年房地产总投资额将为20.893亿元，截止6月底，全市房地产行业实际完成投资9.6296亿元，与上年同比增长10.2%，较杭州郊区、县9.36%的平均增长速度稍高0.84%，投资总量在七县（市、区）中排第四位，增幅列第五位。
2、施工与竣工面积减少，竣工进入高峰期。上半年房屋施工面积150.7165万平方米，同比减少2%，其中住宅面积118.6489万平方米，同比减少5.9%，新开工面积24.5486万平方米，同比减少15.8%，其中住宅新开工面积21.1207万平方米，同比减少26.27%。我市2006年至今共办理房地产施工许可44个项目，总计106.35万平方米，总计投资额9.33亿元，其中已开工预计至今年将竣工的房地产项目为21个，预计至明年竣工的项目为17个，今年将为竣工高峰年。上半年我市房地产竣工面积13.6054万平方米，为去年同期的2.7倍，其中住宅竣工面积9.1302万平方米，为去年同期的3.18倍。
3、销售面积一路创高，比去年同期增长一倍。2007年1-6月全市商品房销售面积达22.22万平方米，是去年同期的两倍，其中住宅为19.88万平方米，计1360套（其中总交易量含经济适用房交易3.1万平方米，住宅含经济适用住房2.9万平方米，计280套），同比分别增长113%和130%，即使剔除经济适用房交易，销售面积仍同比上升78%之多。
4、商品房新增供应量减少。与投资项目数量放缓对应，市场新增供应量减缓。1至6月，我市批准商品房预售21万平方米，同比下降17%，出现历年首次上市量小于交易量的情况，一方面说明房地产投资动力已经减缓，另方面也可能成为今后重新刺激房价上升的潜因。
5、住宅低价房涨幅变小，高价房涨幅变大。2007年上半年，我市商品房成交金额累计达8.23亿元，成交均价为3703元/m2。其中多层住宅商品房平均价格为2797元/平方米，与去年同期基本持平，高层住宅商品房平均成交价格为4599元/平方米，同比上涨26%，别墅成交价格为7194元/平方米，同比上涨23%。
6、房地产业保持我市第三产业的支柱产业。上半年房地产类的地方税实现总额为22.9172亿元，其中契税入库4.629亿元，比去年同期增长30.36%。
7、青山湖生态景观房产开发初具规模。截至上半年，青山湖生态景观房产板块总计划用地643.4598万平方米，已领土地证面积506.8564万平方米，计划开发别墅3854幢，排屋2038户，公寓2903套，已规划审批别墅2633幢，排屋408户，在建或已建别墅978套，排屋24户。至今已销售别墅608幢，其中本地购房人购买28幢，占4.01%，外埠购买占95.99%，其中杭州地区购买454幢，占74.67%，省内（除本埠、杭州）购买97幢，占15.95%，外省购买16幢，占2.63%，外籍购买13幢，占2.14%。

二、当前我市房地产市场存在的几个问题
分析上半年我市商品房交易再次出现复苏，主要藉于以下因素：一是近两年宏观调控令房价逐步回归理性，房屋结构调整趋于合理，自住型需求经过长期观望后逐步释放。二是经过一段时间的财富积累，市民改善住房需求有所上升，而一段时间来股市大涨，部分股市资金向楼市转移，再加上近期通胀抬头，货币资本的持有者会选择固定资产投资，高端房地产物业更是其不二之选。今年上半年高端房地产物业的销售见好无疑对市场成交直接起到了拉动作用，以青山湖别墅和市中心“春天”为代表的高档住宅消费占据了市场的相当份额，其中青山湖别墅占上半年销售面积的13.5%，销售总额的26.2%，“春天”也分别占到9.6%和14.9%。三是土地供应得以限制，使新增楼盘和新开工量减少，随着以往开发楼盘集中进入竣工期，可能促成我市楼市准现房时代到来。但在楼市出现这些新形势下，一些老问题也依旧存在，这些问题包括：
（一）存量房消化压力仍然巨大，市场有效供给不合理。自2003年开始备案管理以来，截至2007年6月30日，我市累计批准商品房预售面积为 191.8万平方米，已经实现商品房成交86万平方米，待售房源总量为105.8万平方米，其中待售住宅面积为81.6万平方米，计5298套。存量房数量一直较高，不仅造成了许多房屋资源的浪费，而且也不经济不环保，相对于“左邻右里”、“樱花公馆”等新发中小户型楼盘取得不俗业绩，存量房主要存着地段、定价、户型定位的不合理性。有效供给小和存量房数量大，这看似互相矛盾的两种现象共同存在着，是当前房地产市场面临的最重要的问题。
（二）二手房市场仍显低迷，不利商品房流通。虽然上半年我市二手房市场共累计实现成交11.6万平方米，比上年同期上升17.6%，但其中住宅为6.7万平方米，计597套，与去年同比销售面积和数量均下降4%，二手房中各类成交均价分别为：多层住宅2201元/平方米，同比下跌2.7%；高层住宅，2794元/平方米，同比下跌10.4%；商业用房10085元/平方米，同比上升96%。说明二手房交易主要体现受商业用房的价升量涨，而住宅部分依然维持价跌量缩趋势，原因除受调控政策影响，流通环节税费增加以外，城市功能布局本身的限制也是导致活力不足的原因之一。
（三）相关基础设施及投资环境配套急待完善。随着去年底杭徽高速公路的通车，拉近了临安与杭州市的交通距离，为临安融入大杭州提供了有利条件，但高速公路同样也是把双刃剑，一方面可以缩短融入都市圈的时差半径，另一方面也可能使投资者与购房者更易延伸来获取替代选择。目前石临公路连接杭州文一路西延段建设尚未实施，02省道收费问题仍未解决，使杭州至临安在交通距离缩短的同时，心理距离照样存在。另方面，市政及城市功能配套设施不齐全，布局不合理，不仅可能导致青山湖区块建设中出现烂屋楼，也是造成城区部分楼盘滞销与二手房市场不活跃的原因之一。部分企业反映受让土地久未拆迁到位，施工中存在村民要挟或冲突行为，也应引起相关职能部门的重视并及时解决。
（四）城市整体形象宣传欠缺，商品房外销数量逐年递减。据统计，2005年我市成交住宅商品房中外地购房量占到其中56.28%，为985套，去年该比率已降至31.74%，为646套，今年上半年我市成交住宅商品房外地购房比率为36%，成交套数490套。外地购房比率下降一方面说明本地购房者已成为我市房地产市场的主要消费对象，但另方面受本地消费力的限制，如不能通过城市形象整体包装宣传吸引外地购买力，外地购房比率持续下降，且已出现绝对数量上的减少，将不利消化存量商品房的市场压力。
（五）开发企业呈“多、小、散”状况。截止上半年，我市房地产开发企业共计63家，其中外地注册企业10家，本地注册企业53家，二级资质企业5家，三级资质企业14家，四级资质企业1家，项目资17家，暂定资质26家。从产业构成比例看并不优化合理。特别是之前“退二进三”过程中涌现的一批小规模、小项目企业，不仅数量多、分布分散、管理难度大，也为今后物业形成以后的规范管理留下隐患。
（六）住房结构比例落实存在实际操作难度。去年底我们按照《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》和建设部《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》精神，编制了《临安市住房建设近期规划（2006.6-2008.5）》，对自去年6月1日起新审批、新开工的商品住房建设套型建筑面积进行限定。但截止上月，在我市2006年6月1日以来的新审批项目，计9.3567万平方米建筑面积中，实际90平方米以下住房仅占面积比重的27.53%，如何根据总量与项目相结合的原则，切实落实在土地使用权出让或划拨前限定住房结构比例，仍有待完善程序与操作可行性。
（七）住房保障制度有待进一步健全。目前我市住房保障制度建设中存在的主要问题及难点，一是住房保障制度的覆盖面有待进一步扩大；二是企业住房分配货币化工作缺乏资金保障；三是廉租房“应保尽保”与动态管理退出机制有待建立。

三、两点思考
今年初，我们提出要正确看待房地产市场调控的作用，既要把握好贯彻落实宏观调控与完善住房保障体制这两条主线，同时又要在保障城市居民对住房刚性需求的前提下，兼顾弹性较大的外地购房者对我市生态品质楼市的柔性需求，实现“不动产”在区域中的可替代性作用，使我市城区板块房产成为能够解决杭州中低收入者住房问题的可替代资源，特别重点发挥青山湖景观楼盘的生态品牌优势和性价优势，满足杭州周边区域在市场同类型房产保持收缩且缺少顶级的山水环境景观资源配置形势下，消费者实现住宅升级需求，借此促进我市房地产加快融入大杭州都市楼盘板块，实现与杭州城区的无缝对接，带动本地经济增长和城市建设与环境优化。通过半年实践，我们觉得还应解放思想，开拓两种思路。
一是弹性看待和处理行业管理和发展的思路。当前在宏观调控下，房地产行业在面临机遇的同时也承受着不同以往的压力，而房地产业又是一个关联度很大的产业，与房地产相关的经济领域和涉及的社会问题非常广泛，这就需要有像橡胶一样的精神，能够学会自我消化和吸收来自政策、社会舆论、企业、市场的多方面外部压力，不传递或少传递给下游和别的行业与部门。这块橡胶不能太软，因为太软了，就达不到缓冲的作用，那样压力和冲撞照样会传递下去，所以管理上必须要有原则，但也不能太硬，太硬就会使自己本身增加冲撞，难以创造一个平稳、和谐发展的环境。
二是发现产业新领域，努力挖掘房地产业对经济持续贡献能力的思路。房地产开发作为推动我市经济发展的支柱产业之一，保持其健康发展有利带动地方经济的持续增收，一直来我们比较集中关注其中的住宅建设，相对忽视商业项目的开发。现在住宅房地产建设一方面因关系民生受到各种调控限制，另一方面我们也看到新盘上市量已开始趋少，今后可售房源也将相应下降，但随着城市商业化程度提高的需要，房地产商业项目势必成为另一个市场热点和房地产的又一经济增长点。房地产商业项目不仅较其它物业回报率高，而且市场化程度更大，有利发挥房地产业带动地方经济的持续推进作用，并起到聚拢人气，提升城市档次，塑造城市商业特色的作用。在我市新区建设和旧城市改造中可采取引进房地产企业开发商业街的模式，通过房地产企业培养商业项目，来建立和适应未来城市个性化市场的发育。