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从2008年第一季度数据显示，临安市的房地产市场有呈开发和交易量双双回落的迹象。

今年1到3月，全市房地产固定投资额累计4.0857亿元，比去年同期减少13.8%，投资额在杭州地区7县市中排名列第4位，但相对整体平均2.98%的增幅表现为负增长，目前，全市房地产的施工面积为126.84万平方米，比去年同期多2.9%，但其中年内新开工面积只有5.29万平方米，比去年同期少54.4%，年内已竣工面积5.67万平方米，同比也减少58.3%。交易方面，今年1季度商品房成交备案7.9103万平方米，同比减少两成，其中住宅成交455套计7.0266万平方米，分别同比减少33.77%和23.37%。尤其反映在商品房预售审批上，今年一季度共批准预售商品房1.3588万平方米，其中住宅36套计1.3420万平方米，分别同比降幅达80.3%、89.9%和87.0%。

开发与销售的萎缩甚至影响到房价。一季度商品房住宅共售出多层公寓210套计2.9146万平方米，仅为去年同期成交额的54.5%，均价3099.14元/平方米，与去年年末水平持平；高层公寓销售211套计2.9015万平方米，虽成交额比去年同期增加一倍，但均价仅是去年同期的78.4%，为3613.54元/平方米，相比去年末还低10.5%。唯一较有升幅的是低层住宅，今年均价为8132.32元/平方米，相比去年同期上升15.0%，较去年末水平上涨1.2%，但成交也出现萎缩，今年共成交34套计1.2105万平方米，分别只是去年同期销售量的七成和八成半。

其实，受政府紧缩政策和房贷新政的影响，经济能力较弱的购房者被挡在市场之外，同时，投资成本的加大也促使部分投资者将资金抽出房地产市场寻求其它收益较高、投资环境也更为轻松的投资品种，因此经济实力较强的购房者也出现市场分流，导致当前投资需求减弱，自住需求成为市场主力，所以即使在去年我市房地产投资额和销售面积双双创出历史新高，分别达到23.83亿元和67.90万平方米的背景下，仍能看到新开工面积大量减少和楼市成交面积放大但房价滞涨的信号。去年一年，我市房屋施工面积197.17万平方米，与上年持平，但新开工面积为47.43万平方米，同比减少29.6%；去年商品房多层、高层、低层住宅的价格与上年相比，分别为涨9.9%、跌7.6%和升25.9%。

但假如剔除低层住宅，实际我市普通商品房的整体均价分别为2006年的3021.80元/平方米，2007年的3229.45元/平方米，今年的3355.76元/平方米，去年增幅为6.9%，今年至今为3.9%，这样的增幅甚至不及同期CPI指数增长的一半。不仅如此，数据还表明，自改革开放截至去年底，临安市共建成商品房302.42万平方米，销售272.42万平方米，供销相对平衡，由此分析，临安楼市并没有存在过度投机炒作的市场行为，虽然当前临安楼市出现开发和交易量双双回落的迹象，然而实际上相对周边城市，临安的房地产市场始终属于随政策产生阶段性波动的平稳市并兼具价格洼地的潜力。当前面临的主要问题并不在抑制发展，而是在落实宏观调控下，如何优化产业与住房结构，确立符合市场细分的科学定位，从而克服对应市场进入新一阶段扩张期所需的外部需求拉动不足的限制。

去年底我们曾向所有在临的房地产开发公司做过一次调查，对各公司提供的今年投资项目开发意向经复核预测至少达29.8亿元，换算相当于近200万平方米建筑面积的开发量。按照临安城市常住人口现况和自然增长率计算，原有和近期既定的住宅建成、建设量已超过了可满足内需的基本要求，所以因势借临安特有的生态品质资源和价格洼地效应吸引外来购房者，利用临安楼市两大板块的各自特色，即城区版块对于生活配套的便利和青山湖景观房产不可复制的稀缺价值，制定发展如银发地产市场、创业地产市场、度假地产市场等相应发展策略，就能保持临安楼市在平稳中的继续向好，而反之则可能使市场随宏观政策从紧和外部市场消热出现一同调整并令临安物业价格始终处于落后地位。

事实上简单断定房地产市场是否出现拐点并无多大益处，房地产发展至今已经不只简单作为解决居住的普通商品，同时也是兼具作为储存财富的投资品工具和政府收入来源等功能的特殊性商品，当持有者将它视作普通商品而用于满足消费性需求时，其效用当然是基本固定不变的，但当持有者将它看作投资品而用于满足投资需求时，其效用就会随着经济环境的变化而变化。当前的房地产需求由消费性需求和投资性需求组成，如果消费性住房没有得到有效供应，不能满足居民正常的消费性需求，则会产生供给限制下的“郁金香型”泡沫；而如果大量的投资型购房被闲置，不能转化为有效供应，同样会使投资性需求转化为投机性需求，从而产生“股票型”泡沫，由于房地产越来越反映出其兼具普通商品和投资品的特殊性，所以就要求政府在对房地产市场进行规划调控时必须准确定位以防止可能出现两种类型泡沫甚至两种泡沫并存的现象。从这点看，目前的开发和交易量双双回落并不能断定为拐点而更应该视作转折，要求我们带着从静态到动态，从分析内需到主动吸引投资的转折性思维来规划未来的临安楼市，以满足房地产作为特殊商品的多重特性，并通过切实解决目前临安房地产市场外向引资不足的实际问题来帮助改善本地民生和保障政府收入的可持续来源，并最终促成多赢。

观察一季度临安房地产市场，还有一个值得注意的特点就是二手房市场正逐渐趋于活跃。一直以来临安因受城市功能区划分并不清晰，旧房配套差的影响，二手房市场始终处于低迷状态，甚至出现自2005年以来连续3年的交易萎缩。但自去年年底起，已有价量回升的转机，2007年底我市二手房交易的总金额和总面积分别同比增长了18.3%和4.8%，其中住宅成交面积和套数分别增长7.3%和10.3%，今年一季度，二手房成交面积更达到7.9555万平方米，同比增长68.3%，其中住宅二手房成交446套计6.0208万平方米，分别同比增长76.3%和105.2%，伴随成价量的放大同时是成交价格的不断刷新，今年一季度多层住宅二手房平均成交价格已为2021元/平方米，与去年同比上涨2.3%，高层住宅二手房成交均价达2696元/平方米，与去年同比上涨了87.33%。从分析看，主要受到了次新房成交带动，这些次新房凭借房龄新、结构好、品质高、保值增值空间大等特点必然成为二手房市场的焦点。这对活跃我市的商品房市场必将起到长远有利的作用，这一转折也提供了看好未来临安楼市的信心。

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